Likwidacja działalności a najem prywatny

Aby nie było wątpliwości, zaznaczmy, że jako najem prywatny rozumiemy najem, który nie jest realizowany w ramach działalności gospodarczej PIT. Nie ma przy tym znaczenia, czy nabywca wynajmowany lokal wykorzystuje na cele mieszkaniowe, działalności gospodarczej, czy turystyczne (stawka vat zwolniona, 8% lub 23%).

Formalności związane z likwidacją działalności gospodarczej w CEIDG

Likwidacja firmy w CEIDG wiąże się z wieloma formalnościami, jak np.:

1. wyrejestrowaniem z ZUS,
2. sporządzeniem spisu z natury dla celów PIT,
3. sporządzeniem wykazu majątku na zakończenie działalności gospodarczej,
4. sporządzeniem remanentu likwidacyjnego dla celów VAT,
5. wyrejestrowaniem z podatku VAT na formularzu VAT-Z, czyli zgłoszeniem zaprzestania wykonywania czynności opodatkowanych (zgłoszenie likwidacji działalności w VAT).

Omówienie powyższych punktów znajdziesz w artykule: Zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej – o czym należy pamiętać?

Zostawiasz najem prywatny – nie likwidujesz działalności dla celów VAT

Jeśli likwidujesz firmę, ale kontynuujesz najem prywatny – istotne są dla Ciebie punkty 4 i 5 z powyższej listy – one Cię po prostu nie dotyczą. Oznacza to, że nie powinieneś sporządzać remanentu likwidacyjnego dla VAT ani nie składasz VAT-Z.

Dlaczego?

Dlatego, że punkty 4 i 5 dotyczą podatku VAT. A Opodatkowaniu VAT podlegają czynności wymienione w art. 5 ustawy o VAT, a nie działalność gospodarcza wg rozumienia PIT. Ponadto, ustawa o VAT ma inną definicję działalności gospodarczej niż ustawa o PIT.

Zakończenie działalności gospodarczej w ogólnym rozumieniu spowoduje więc tylko brak obrotów (i brak opodatkowania PIT) z tego tytułu. Natomiast obrót z tytułu najmu będzie opodatkowany w VAT tak jak dotychczas, ponieważ z najmu wciąż będą uzyskiwane przychody.

A skoro wciąż uzyskujesz przychody podlegające pod ustawę o VAT (świadczenie usług najmu), to niezasadne jest sporządzanie remanentu likwidacyjnego VAT oraz składanie w urzędzie VAT-Z.

Ponadto, jeśli jesteś czynnym podatnikiem VAT, zlikwidujesz firmę w CEIDG, ale kontynuujesz najem prywatny (czyli pozostajesz czynnym podatnikiem dla celów VAT) – to jesteś obowiązany do wysyłania JPK co miesiąc/kwartał z tytułu najmu. Nawet, jeśli Twój najem jest zwolniony z podatku.

Przykład 1.

Pani Joanna jest czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności gospodarczej świadczy usługi programistyczne. Równolegle uzyskuje dochody z najmu prywatnego. Co miesiąc wysyła JPK do urzędu, w którym wykazuje usługi programistyczne (VAT: 23%) oraz najem prywatny (stawka zwolniona z VAT). Czy po wykreśleniu firmy z CEIDG, pani Joanna będzie musiała dalej wysyłać JPK?

Tak, po zamknięciu firmy, pani Joanna dalej będzie zobowiązana do wysyłania co miesiąc pliku JPK, w którym będzie wykazywać najem prywatny (choć zwolniony z podatku), ponieważ dla VAT pani Joanna wciąż prowadzi działalność gospodarczą – świadczy usługi podlegające pod ustawę o VAT. Ponadto, pani Joanna nie powinna składać w urzędzie VAT-Z ani sporządzać remanentu likwidacyjnego VAT.

Możliwe przejście na zwolnienie VAT

Wynajmujący, który zlikwidował działalność gospodarczą, ale kontynuuje najem prywatny może przejść na zwolnienie VAT, a tym samym nie być zobowiązanym do wysyłania plików JPK. Wyróżniamy tutaj dwie sytuacje:

• powrót do zwolnienia podmiotowego VAT – dla najmu, który był opodatkowany 8 lub 23%. Z tej możliwości mogą skorzystać osoby, których ubiegłoroczne przychody nie przekroczyły 200 000 zł.
• zgłoszenie wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z VAT (możemy to nazwać przejściem do zwolnienia przedmiotowego VAT) – dla najmu na cele mieszkalne, czyli podlegającego zwolnieniu z VAT. W tym przypadku nie ma znaczenia wysokość obrotów uzyskanych w poprzednim roku.

Powrót do zwolnienia podmiotowego VAT

Przejście na zwolnienie podmiotowe z VAT jest możliwe po upływie roku (licząc od jego końca), kiedy przedsiębiorca utracił prawo do zwolnienia z VAT lub dobrowolnie z niego zrezygnował, jeśli

• w poprzednim (oraz w bieżącym) roku przychody z działalności nie przekroczyły 200 000 zł oraz
• nie są obecnie świadczone usługi, które podlegają obowiązkowej rejestracji do VAT – ten warunek zasadniczo będzie spełniony, gdy firma jest likwidowana.

Powrót do zwolnienia może nastąpić z początkiem dowolnego miesiąca poprzez złożenie aktualizacji VAT-R w terminie 7 dni, licząc od dnia, w którym nastąpiła zmiana.

Przykład 2.

Pani Anna otworzyła firmę prawniczą w 2017 roku oraz równolegle prowadziła wynajem prywatny opodatkowany stawką 23%. Działalność gospodarczą zakończyła 15 stycznia 2023 roku. Czy Pani Anna może przejść na zwolnienie z VAT już w 2023?

Jeśli przychody pani Anny w roku 2022 nie przekroczyły 200 000 zł, to może ona przejść na zwolnienie VAT już od lutego 2023. Jeśli przychody pani Anny w 2022 były wyższe niż 200 000 zł, to w 2023 nie może ona przejść na zwolnienie podmiotowe z VAT.

Zgłoszenie wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych z VAT

Przedsiębiorca, który po zlikwidowanej działalności gospodarczej w CEIDG, kontynuuje uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego na cele mieszkaniowe, czyli które są zwolnione z VAT, może zgłosić w urzędzie skarbowym, że będzie teraz wykonywać wyłącznie czynności zwolnione z podatku. Nie będzie więc musiał wysyłać JPK do urzędu z tytułu najmu. Zgłoszenia dokonuje się na formularzu VAT-R w ciągu 7 dni od zaistnienia zmiany.

Przykład 2.

Pan Krzysztof zlikwidował działalność gospodarczą w 2022 roku, ale wciąż uzyskuje przychody z wynajmu prywatnego. Z działalności gospodarczej osiągnął obroty w wysokości 300 000 zł. Czy pan Krzysztof może stać się podatnikiem zwolnionym z VAT?

Tak, pan Krzysztof może złożyć w urzędzie VAT-R zgłaszając, że teraz będzie wykonywał tylko czynności zwolnione z VAT. W tym przypadku nie ma znaczenia wielkość obrotów, jakie uzyskał w poprzednim roku. Istotne jest, że teraz będzie świadczyć wyłącznie usługi, które bez względu na kwotę są zwolnione z VAT (najem prywatny na cele mieszkaniowe).

Gdyby u pana Krzysztofa pojawiły się inne czynności niż zwolnione przedmiotowo to wtedy jednak musi je opodatkować podatkiem VAT, bo nie będzie spełniony warunek do zwolnienia do wysokości limitu 200 000 zł.

Podsumowując, likwidacja działalności w CEiDG nie jest równoznaczna z zaprzestaniem wykonywania działalności w VAT. Najem prywatny w rozumieniu ustawy o VAT jest działalnością gospodarczą. Jeżeli przedsiębiorca nie złożył VAT-Z, ponieważ nadal będzie trwać wynajem i nie przeszedł na zwolnienie z VAT to ten najem (również zwolniony) musi wykazywać w JPK_VAT.

Jeżeli w składanych przez 6 kolejnych miesięcy lub 2 kolejne kwartały deklaracjach VAT (JPK) podatnik będzie wykazywać wyłącznie sprzedaż zwolnioną od podatku, to urząd skarbowy automatycznie zmienia status takiej osoby z podatnika czynnego na podatnika zwolnionego z VAT.

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – wzór

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron – wzór możesz pobrać tutaj.