Sprzedaż nieruchomości – jak rozliczyć podatek?

Każdy z nas spotkał się lub może się spotkać z tematem sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku mogą się zrodzić pytania i wątpliwości, w jaki sposób taka sprzedaż powinna być rozliczona na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. W dzisiejszej publikacji opiszemy, jak rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości.

Definicja nieruchomości

W ustawach podatkowych nie zostało zdefiniowane pojęcie nieruchomości można się jednak posiłkować zapisami z innych przepisów.

Mając na uwadze powyższe definicje warto zapamiętać, że pod pojęciem nieruchomości kryje się nie tylko budynek, ale również grunt, bez względu na to czy jest trwałe związany z tym budynkiem czy też nie.

Odpłatne zbycie nieruchomości a przychód

Jak sięgniemy sobie do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to można w niej przeczytać, że przychodem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Oznacza to, że zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat będzie podlegało opodatkowaniu.

Przykład 1

Pan Filip zakupił dom w maju 2017 roku. Obecnie nosi się z zamiarem jego sprzedaży, jednak zastanawia się, czy będzie musiał zapłacić podatek od sprzedaży. Pięć lat, o których jest mowa w przepisach liczy się od 1 stycznia 2018 roku a więc 5 lat minęło 31 grudnia 2022 roku. Jeśli do sprzedaży domu dojdzie w 2023 roku, to pan Filip nie będzie już musiał rozliczać jego sprzedaży.

Przykład 2

Małżonkowie nabyli nieruchomość w marcu 2015 roku, istniała wówczas między nimi wspólność majątkowa małżeńska. W maju 2020 roku ustała między nimi wspólność majątkowa małżeńska i w lutym 2021 roku sprzedali nieruchomość. W takim przypadku 5-letni okres jest liczony od 1 stycznia 2016 roku i od sprzedaży nie trzeba będzie rozliczać podatku dochodowego.

Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku lub darowizny

Dość powszechną praktyką jest wejście w posiadanie nieruchomości, która jest nam przekazywana w drodze darowizny lub spadku, najczęściej od najbliższej rodziny a więc od dziadków czy rodziców. W takim przypadku wiele osób zadaje sobie pytanie, czy także są zobowiązane do rozliczenie sprzedaży nieruchomości jeśli zostanie ona zbyta przed upływem 5 lat? Otóż nie ma znaczenia sposób nabycia nieruchomości, jeżeli nieruchomość otrzymamy na drodze spadku lub darowizny, to taka sprzedaż będzie również opodatkowana w PIT.

Przykład 3

Pani Monika otrzymała od rodziców mieszkanie w drodze darowizny w lutym 2018 roku. Chciała sprzedać to mieszkanie, jednak nie chciałaby zapłacić podatku od tej sprzedaży, zastanawia się kiedy będzie mogła zrobić to najwcześniej. W tym przypadku pięcioletni okres jest liczony od 1 stycznia 2019 roku a to oznacza, że 5 lat minie 31 grudnia 2023 roku. Jeżeli do sprzedaży mieszkania dojdzie po 1 stycznia 2024 roku, to pani Monika nie zapłaci podatku od sprzedaży.

Przykład 4

Pan Jakub otrzymał dom w spadku w maju 2022 roku, spadkodawca nabył nieruchomość w 2010 roku. W takim przypadku 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) tej nieruchomości przez spadkodawcę, a więc będzie to 2010 rok. Oznacza to, że jeżeli pan Jakub będzie chciał od razu sprzedać dom, to nie zapłaci od tej sprzedaży podatku.

Sprzedaż nieruchomości a podatek

W momencie zbycia nieruchomości musimy ustalić co będzie opodatkowane. Jeżeli chodzi o podatek dochodowy opodatkowaniu będzie podlegał dochód.

Podatek od sprzedaży nieruchomości w PIT-39

Osoba, która ma obowiązek rozliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości składa zeznanie roczne na formularzu PIT-39 w terminie do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym doszło do sprzedaży. Na formularzu w części C należy wpisać przychód, koszty uzyskania przychodów, wartość odpisów amortyzacyjnych i wyliczyć dochód/stratę ze sprzedaży:

Jeżeli z rozliczenia wyjdzie dochód do opodatkowania, to w części D należy wyliczyć podatek należny, który wynosi 19% od kwoty z poz. 23, który będzie jednocześnie podatkiem do zapłaty.

Sprzedaż nieruchomości – ulga mieszkaniowa

Wydatki na własne cele mieszkaniowe – interpretacja ogólna

Bardzo często dochodziło do sporów na linii podatnik-urząd skarbowy, co do kategorii wydatków, które będa uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Na szczęście została wydana interpretacja ogólna Ministra Finansów w 2021 roku, w której doprecyzowano szereg wątpliwości.

Wyjaśniono także, że zakup sprzętu “małego AGD” takiego jak np.: ekspres do kawy, toster, opiekacz, kuchenka mikrofalowa nie może stanowić wydatków na własne cele mieszkaniowe. Jeśli jakieś kwestie wątpliwe nie zostały wyjaśnione w przedmiotowej interpretacji ogólnej, to pozostaje złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Sprzedaż nieruchomości – podsumowanie

Nabycie i sprzedaż nieruchomości wiąże się z określonymi obowiązkami na gruncie ustawy o podatku dochodowym. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia bardzo często wymaga rozliczenia dochodu od sprzedaży. Podatek w takim przypadku wynosi 19% a sprzedaż powinna być rozliczona w zeznaniu rocznym PIT-39. Nie zawsze trzeba będzie zapłacić podatek, jest możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, o czym napisaliśmy w publikacji. Z uwagi na rozbieżności interpretacyjne w zakresie kwalifikowania wydatków na własne cele mieszkaniowe MF wydał interpretację ogólną, w której doprecyzował co może a co nie może być zaliczane do takich wydatków. Bez względu na to czy korzystamy z ulgi mieszkaniowej, czy też nie jeśli sprzedaż mieszkania jest przed upływem 5 lat, to mamy obowiązek złożyć rozliczenie roczne PIT-39. Po upływie 5 lat nie ma już obowiązku informowania urzędu skarbowego w żadnej formie, że doszło do zbycia nieruchomości.