PCC od odpłatnego zniesienia współwłasności

Zniesienie współwłasności a przepisy prawa cywilnego

Zgodnie z przepisem art. 210 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny:

• Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić [por. § 1];
• Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy [por. § 2].

Tym samym, na mocy powyższej regulacji, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo żądania zniesienia współwłasności, co doprowadza do likwidacji stanu wspólności rzeczy, tj. uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami rzeczy.

Stronami umowy o zniesienie współwłasności muszą być wszyscy współwłaściciele.

Z kolei zasadniczym elementem treści umowy znoszącej współwłasność jest likwidacja tego stosunku prawnego, która może przebiegać na dwa sposoby: albo przez podział fizyczny rzeczy (z zachowaniem norm szczególnych, jeśli takie obowiązują względem takiego podziału), albo przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli.

Wyróżnić należy dwa tryby zniesienia współwłasności ułamkowej, tj.:

• umowny – umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie współwłaścicieli co do samej zasady, iż współwłasność ma zostać zniesiona, oraz co do sposobu, w jaki to ma nastąpić, forma umowy znoszącej współwłasność jest dowolna, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności wymagana jest forma szczególna dotyczy to w szczególności nieruchomości, co wymaga zachowania formy aktu notarialnego;
• sądowy – co do zasady, brak zgodnego porozumienia stron powoduje konieczność rozstrzygnięcia sprawy przez sąd.

Dodatkowo należy wyróżnić trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

• podział fizyczny podział;
• przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli;
• podział cywilny.

Chcesz wiedzieć kiedy przysługuje zwolnienie z PCC przy zakupie mieszkania, kiedy trzeba zapłacić 2%, a kiedy 6% podatku PCC od nabycia lokalu mieszkalnego ? Jeśli tak, to przejdź do tego artykułu.

Przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych są stany prawne, tj. czynności cywilnoprawne enumeratywnie wymienione w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f Ustawy o PCC obejmujące między innymi umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat.

W myśl powyższego przepisu podatkowi temu podlegają umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat. Podatkowi temu, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC podlegają również orzeczenia sądu, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Niewątpliwie obowiązek podatkowy, zgodnie z przepisem art. 4 pkt 5 ustawy o PCC ciąży przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności. Z kolei podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku.

Z przepisów Ustawy o PCC wynika, że zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko wówczas, gdy ustalono dopłatę lub spłatę. Zatem w przypadku braku dopłaty lub spłaty zniesienie współwłasności nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Potwierdza to także orzecznictwo sądów administracyjnych.

W jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że czynność działu spadku lub zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu tylko dlatego, że ustalono spłatę lub dopłatę. Gdyby tej spłaty lub dopłaty nie ustalono, czynność taka nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem [tak Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II FSK 20/1].

Jak już wskazano, w ramach wymienionych trybów ustawodawca w Kodeksie cywilnym przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

• podział fizyczny, czyli podział rzeczy wspólnej (np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych;
• przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
• podział cywilny (sprzedaż rzeczy wspólnej).

Podstawę opodatkowania przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku w myśl powołanej wyżej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku [por. art. 6 ust. 1 pkt 5 Ustawy o PCC].

Zgodnie z art. 6 ust. 2 Ustawy o PCC wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody – od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3. Natomiast w myśl art. 4 pkt 5 ustawy o PCC obowiązek podatkowy przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności.

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy określa stawki podatku, które wynoszą od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:

• przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
• przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych – 1%.

Nie ulega zatem wątpliwości, że umowa o zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f Ustawy o PCC i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na nabywającym rzeczy ponad udział we współwłasności.

Powyższe wynika przykładowo z pisma Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 stycznia 2021 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.245.2020.2.MM.

Z kolei w orzecznictwie wskazuje się, że:

• Podstawą opodatkowania przy umowie zniesienia współwłasności jest wysokość spłaty, określana jako wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności, a nie wartość spłaty, określona przez strony w umowie zniesienia współwłasności. Byłaby to bowiem subiektywnie – a nie obiektywnie – określona przez przepisy prawa podstawa opodatkowania. Nie budzi także wątpliwości to, że celem zawartego w przepisie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych doprecyzowania “w części dotyczącej spłat lub dopłat” było objęcie opodatkowaniem wyłącznie umów zniesienia współwłasności (o dział spadku), które skutkują odpłatnymi przysporzeniami majątkowymi dla przynajmniej jednej ze stron. A contrario, zapis ten skutkuje tym, że poza zakresem ww. ustawy znajdują się te umowy zniesienia współwłasności, w ramach których takich spłat lub dopłat nie przewidziano. Osobno zatem, nie w oparciu o przepis art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ww. ustawy, należy ustalać podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych odpłatnego zniesienia współwłasności [por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 437/16];
• Bazą do wyliczenia podatku nie jest ta kwota, która według intencji stron umowy stanowi odpłatę za nabycie rzeczy (prawa), lecz wartość rynkowa przedmiotu nabycia ponad wartość udziału posiadaną już wcześniej, a więc o wysokości zobowiązania decyduje kryterium obiektywne (wartość rynkowa). O ile kalkulując wysokość odpłaty strony umowy mogą uwzględniać szereg rozmaitych czynników modyfikujących odpowiednio wartość rzeczy lub prawa (którą odpłata winna zasadniczo odzwierciedlać), to w przypadku wartości rynkowej, wpływ ten (modyfikacja przez strony umowy) są wykluczone [por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 6 kwietnia 2017 r., sygn. akt I SA/Wr 1363/16].
• Pobranie od umowy zniesienia współwłasności nieruchomości podatku od czynności cywilnoprawnych naliczonego od kwoty wynikającej z umowy, a nie od rzeczywistej ceny, rodzi po stronie notariusza obowiązek uzupełnienia należnego podatku [por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2718/14].

Podsumowanie

Przy umowie o dział spadku lub zniesienie współwłasności obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie nabywającym rzecz lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku. Z regulacji zawartej w Ustawie o PCC wynika, że zniesienie współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych tylko wówczas, gdy ustalono dopłatę lub spłatę. W konsekwencji czego, w przypadku braku dopłaty lub spłaty zniesienie współwłasności nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem.

A jeśli zawarłeś umowę pożyczki poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej i zastanawiasz się jakie to niesie za sobą skutki podatkowe, w szczególności w zakresie podatku od czynności cywilnoprawych? Pamiętaj, że umowa pożyczki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jeżeli w chwili jej zawarcia umowy pieniądze będące przedmiotem znajdują się na terytorium Polski. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.