Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja nie są przychodem wynajmującego?

Wprowadzenie ustawy o Polskim Ładzie nie daje już prawa do wyboru innej niż ryczałt formy opodatkowania dla najmu prywatnego. Jak się okazuje kłopotliwe i dyskusyjne może być określenie kwoty przychodu, którą należy opodatkować. W dzisiejszej publikacji zajmiemy się ustaleniem, czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja będą przychodem wynajmującego.

Co znajduje się w przychodzie z najmu?

Wraz z wejściem w życie ustawy o Polskim Ładzie najem prywatny może być opodatkowany jedynie na ryczałcie. Ta forma opodatkowania charakteryzuje się tym, że podatek jest płacony wprost od kwoty przychodu, nie można odliczać kosztów uzyskania przychodów. Dlatego tak ważne jest prawidłowe ustalenie tej kwoty przychodu wynajmującego, co wbrew pozorom nie zawsze jest takie proste.

Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja są przychodem wynajmującego?

Od wielu lat prowadzone są dyskusje na temat ustalenia czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja są przychodem wynajmującego. Niestety przepisy nie mówią nic na ten temat stąd dylematy i wątpliwości. Z zapytaniami do organów podatkowych cyklicznie występują wynajmujący, którzy nie mają pewności, jaki będzie właściwy sposób postępowania. Również na tym polu brakuje jednolitego stanowiska. Analizując interpretacje podatkowe można wysnuć wniosek, że inne jest podejście organów podatków do najmu prywatnego i najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zobaczmy, jak to jest uzasadnione na podstawie konkretnych rozstrzygnięć.

Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne i kaucja są przychodem wynajmującego w ocenie organów podatkowych?

Osoby, które trudnią się wynajmem nieruchomości chcą mieć pewność, że w sposób właściwy dokonują opodatkowania, żeby nie narażać się na niepotrzebne dodatkowe konsekwencje finansowe. Pamiętajmy, że organy podatkowe mają 5 lat na zbadanie prawidłowości złożonych rozliczeń podatkowych, a termin ten biegnie od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Przykładowo termin płatności podatku z zeznania rocznego za 2023 rok upływa w 2024 roku a to oznacza, że ten 5-letni okres kończy się na 31.12.2029 r. Nic więc dziwnego, że chcemy mieć pewność, że w sposób prawidłowy dokonujemy rozliczeń. Poniżej prezentujemy przykładowe interpretacje dotyczące najmu prywatnego.

Czy czynsz, opłaty eksploatacyjne są przychodem wynajmującego w działalności gospodarczej w ocenie organów podatkowych?

Już na wstępie napisaliśmy, że najem można również rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Także w tym przypadku, jeśli wybierzemy zryczałtowany podatek dochodowy opodatkujemy najem 8,5% stawką ryczałtu do limitu przychodów z najmu 100.000 zł, a powyżej tej kwoty stawką 12,5%. Dzisiaj analizujemy, czy czynsz płacony do Wspólnoty/Spółdzielni i wszelkiego rodzaju opłaty eksploatacyjne stanowią element przychodów opodatkowanych ryczałtem. Nie mamy w tym miejscu dobrych informacji dla przedsiębiorców, którzy najem rozliczają na ryczałcie w ramach działalności gospodarczej. Organy podatkowe podchodzą do tego tematu zgoła odmiennie niż przy najmie prywatnym. Na ten przykład w jednej z interpretacji nr 0115-KDIT3.4011.771.2022.1.JG z dnia 28.12.2022 r. Dyrektor KIS uznał m.in., że wszelkie przysporzenia majątkowe uzyskane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, stanowią przychód z tej działalności. W uzasadnieniu zostało m.in. napisane, że zarówno, gdy wydatki z tytułu opłat eksploatacyjnych, na które składają się: zużycie energii elektrycznej, ogrzewanie/gaz, ciepła i zimna woda, wywóz nieczystości stałych, koszt administracyjny, są uwzględnione w kwocie czynszu, jak również w przypadku ich refakturowania odrębnie od czynszu, uzyskany przychód z tego tytułu zaliczany jest do przychodów z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Takie podejście organów podatkowych może zastanawiać i dziwić, ponieważ przepisy podatkowe są takie same, zarówno w przypadku najmu prywatnego i w ramach działalności gospodarczej.

Podsumowanie

W dzisiejszej publikacji analizowany był temat ujmowania opłat eksploatacyjnych w przychodach w związku z podpisaną umową najmu nieruchomości. Przepisy podatkowe mówią jedynie, że przychodem na ryczałcie są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. W przypadku najmu prywatnego organy podatkowe zgodnie potwierdzają, że opłaty eksploatacyjne nie stanowią przysporzenia majątkowego i nie znajdą się w podstawie do opodatkowania ryczałtem. Natomiast jeśli chodzi o najem w działalności gospodarczej stanowisko jest zgoła odmienne. Nie można zapominać, że są to rozstrzygnięcia w indywidualnych sprawach a to oznacza, że szczególnie w przypadku przedsiębiorców rozliczających najem na ryczałcie w działalności warto postarać się o takie stanowisko w swojej sprawie. W przeciwnym wypadku zawsze będzie towarzyszyła niepewność, w jaki sposób należy postąpić.