Czy najem zawsze jest prywatny?

Najem nieruchomości niekiedy może okazać się kłopotliwy pod kątem ustalenia, czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy może już z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na tym tle często dochodzi do sporów pomiędzy organami podatkowymi a właścicielami wynajmowanych nieruchomości i jak do tej pory nie zostały wypracowane żadne konkretne procedury. W dzisiejszej publikacji nakreślimy, w czym tak naprawdę jest problem.

Czy najem zawsze jest prywatny?

Otóż nie da się odpowiedzieć na to pytanie w sposób jednoznaczny. Od lat toczy się dyskusja na linii fiskus – podatnik w tym temacie. Bardzo często organy podatkowe podważają rozliczanie najmu jako prywatnego, a nie w prowadzonej działalności gospodarczej.

Najczęściej wchodzi tutaj w grę wynajem większej ilości mieszkań, a nie pojedynczego lokalu. Bardzo często zapadały niekorzystne rozstrzygnięcia dla podatników. Jednym z nich jest wyrok NSA sygn. akt II FSK 14/17 z dnia 15 stycznia 2019 roku, w którym Sąd uznał, że zakres najmu jest zorganizowany i profesjonalny, a forma organizacji wynajmu pozwala na ocenę, że lokale są wynajmowane w ramach działalności gospodarczej.

To jest jedynie wierzchołek góry lodowej w tym temacie. Na szczęście od 2021 roku również w ramach prowadzonej działalności gospodarczej najem może być opodatkowany ryczałtem, ale czy to rozwiązało problem?

Kiedy mówimy o prowadzeniu działalności gospodarczej?

W ustawie o podatku dochodowym mamy definicję działalności gospodarczej, którą w dużym uproszeniu można sprowadzić do określenia, że:

• jest zorganizowana,
• ciągła,
• jest zarobkowa.

Przy najmie nie jest wcale takie proste ocenić, czy ta czynność ma już charakter ciągły i zorganizowany, czy jeszcze nie. Ten argument często przewija się w interpretacjach podatkowych, które niestety często są niekorzystne dla najemców, o czym pisaliśmy powyżej.

Została co prawda wydana uchwała NSA w maju 2021 roku, w której wskazano już kiedy najem należy uznać za prywatny, a kiedy w działalności gospodarczej, ale nie rozwiązuje to jeszcze wszystkich problematycznych kwestii. Nawet w tej uchwale NSA zwraca uwagę, że zajęte stanowisko nie odnosi się do sytuacji, w której ustawodawca oceni, że mamy do czynienia z najmem w działalności.

Najem kilku mieszkań a działalność gospodarcza

Problematyczna w dalszym ciągu pozostaje ilość lokali przeznaczonych na wynajem, ale mogą to być również inne okoliczności. Nawet jeżeli mieszkania nie znajdą się w ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, to i tak fiskus może zakwestionować decyzję o rozliczaniu najmu prywatnie.

Jakie więc stanowisko zajmują organy podatkowe w wydawanych interpretacjach? Otóż, jak to najczęściej bywa różnie i często ze sobą sprzeczne. Przykładowe interpretacje z krótkim streszczeniem zostały opisane poniżej:

Podsumowanie

Osoby, które wynajmują mieszkania bardzo często traktuje zakup kilku lokali, jako lokatę kapitału i zabezpieczenie majątkowe dla swoich dzieci. Często są to lokale zakupione na kredyt, który należy spłacać, a więc mieszkanie powinno na siebie zarabiać. Niekiedy jest to majątek rodzinny otrzymywany w spadku, czy w darowiźnie. Innym razem będzie to natomiast lokata kapitału. Bez względu na pobudki, jakimi kierują się wynajmujący, posiadanie kilku mieszkań staje się dyskusyjne z powodu niejednolitego stanowiska fiskusa. Niewątpliwie uchwała NSA będzie dużym atutem dla takich osób. Jednak i tak będzie w dalszym ciągu problematyczne pod kątem kwalifikowania do źródła przychodu: w działalności czy prywatnie.