W wyniku wprowadzonych zmian ustawą o Polskim Ładzie najem prywatny może być opodatkowany jedynie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, wynajmujący nie mają innej opcji do wyboru. W przypadku najmu jest obowiązek wpłacania zaliczek na podatek w trakcie roku podatkowego, a po zakończonym roku należy złożyć rozliczenie roczne PIT-28. Każdemu zależy, żeby rozliczenia były dokonywane prawidłowo, jednak nieraz rodzą się pewne wątpliwości. W dzisiejszej publikacji zastanowimy się, czy refaktura opłat za media w przypadku najmu również powinna być opodatkowana ryczałtem?
Refaktury – czego dotyczą?
Temat refakturowania tak naprawdę nie został uregulowany wprost w żadnym przepisie i mało oficjalnych informacji jest na ten temat. Wbrew pozorom nie jest to wcale takie marginalne zjawisko, o refakturowaniu słyszymy relatywnie często i nie tylko w kontekście mediów.
| Pod pojęciem refakturowania należy rozumieć przeniesienie kosztów usługi z podmiotu, który jest w posiadaniu faktur od dostawcy usługi na podmiot, który faktycznie korzysta z tej usługi
|
| Podmiot wystawiający fakturę wchodzi w rolę pośrednika pomiędzy dostawcą a faktycznym odbiorcą usługi
|
| Ustawa o podatku VAT nie definiuje zasad wystawiania refaktur, dlatego przyjmuje się, że refaktura powinna zawierać wszystkie te elementy, jak “zwykła” faktura
|
| Refakturowanie jest również w obrocie gospodarczym traktowane na zasadzie odsprzedaży usług na rzecz finalnego odbiorcy
|
W przypadku najmu najczęściej refaktura obejmuje:
- dostawę mediów: energia elektryczna, gazowa, woda, wywóz nieczystości,
- czynsz wpłacany do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej
|
Opodatkowanie ryczałtem najmu prywatnego
Wspomnieliśmy już, że najem prywatny może być opodatkowany jedynie ryczałtem. Oznacza to, że najemca ma obowiązek zapłaty zaliczek od kwoty otrzymanego przychodu.
| Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń
|
Do najmu prywatnego stosuje się stawkę:
- 8,5% – do 100.000 zł przychodu,
- 12,5% – powyżej 100.000 zł przychodu
|
Z uwagi na to, że przepisy nie są precyzyjne wynajmujący mają odwieczny dylemat, czy zwrot kosztów za media i czynsz stanowi dla nich przychód podlegający opodatkowaniu?
Niestety nie znajdziemy odpowiedzi wprost na to pytanie w przepisach podatkowych. Jak zawsze w takich sytuacjach warto odwołać się do interpretacji podatkowych, które pomimo tego, że są wydawane w indywidualnych sprawach, to pokazują podejście organów podatkowych do tego zagadnienia. Przykładem takiego rozstrzygnięcia jest interpretacja nr 0113-KDIPT2-1.4011.1278.2021.3.ID z dnia 23.03.2022 r. Wnioskodawca zadał pytanie wprost czy postępuje prawidłowo ujmując w podstawie do opodatkowania ryczałtem tylko czynsz najmu bez refakturowania kosztów za media? Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się z wnioskodawcą, że jego postępowanie jest prawidłowe. W uzasadnieniu napisał m.in., że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu przepisów podatkowych. Natomiast otrzymane od najemcy należności z tytułu opłat administracyjnych i eksploatacyjnych nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wynajmujący jest jedynie pośrednikiem w zakresie uiszczania takich opłat.
W dzisiejszej publikacji poruszyliśmy temat refakturowania opłat za media w przypadku najmu prywatnego, który jest opodatkowany ryczałtem. Nie ma niestety przepisów, które wprost regulowałyby ten temat. Pod pojęciem refakturowania kryje się przeniesienie obciążenia kosztami za określone usługi na podmiot, który faktycznie z tych usług korzysta. Taki tryb postępowania przyjął się m.in. przy najmie, gdzie umowy na dostawę wszelkiego rodzaju mediów są najczęściej zawarte z właścicielem nieruchomości, a najemca tylko czasowo z nich korzysta. Jednym z głównych założeń najmu jest pozyskanie dodatkowego dochodu, a zwrot kosztów za media nie ma takiego charakteru. Na szczęście organy podatkowe zgadzają się z wynajmującymi i przyznają im rację, że podatek jest należny tylko od kwoty czynszu, który stanowi przychód podlegający opodatkowaniu. Jednak jak zawsze w takich sytuacjach warto zachować czujność. Nie zaszkodzi co jakiś czas sprawdzić, czy podejście organów podatkowych się nie zmieniło.
Stan prawny na dzień: 13.05.2024 r.
Małgorzata Jagusiak 
Zwrot nadpłaconej składki zdrowotnej z ZUS 2024 – do kiedy należy złożyć wniosek?
Zanim zaczniesz skalować biznes, znajdź product-market fit. A zacznij od 40%, piramidy Olsena i rady Reida Hoffmana
Adam Sawicki
Aneks do umowy o pracę a wynagrodzenie minimalne – czy należy co roku aneksować umowy?
Katarzyna Krzemińska
Jaki obowiązuje limit do VAT w kontekście zmian w zakresie WSTO?
