Jak sporządzić umowę najmu?

Umowa najmu lokalu, samochodu lub innej rzeczy ruchomej to popularna relacja cywilnoprawna – zarówno z innymi firmami, jak i osobami fizycznymi. Dlatego, oddając w używanie swoją własność, warto zadbać o bezpieczną i wyczerpującą umowę najmu.

Umowa najmu – najważniejsze informacje

Przepisy Kodeksu cywilnego (art. 659-692 KC) generalnie nie narzucają formy umowy najmu – wyjątkiem jest najem nieruchomości lub lokalu na okres dłuższy niż rok, który powinien zostać uregulowany pisemnie. W praktyce forma pisemna króluje wśród najmu bez względu na jego przedmiot – jest to bowiem najłatwiejsza i najbardziej bezpieczna metoda.

Kodeks cywilny szczegółowo opisuje zasady najmu, nie określa jednak co powinno znaleźć się w umowie. Śledząc poszczególne reguły można przyjąć, że do bezpiecznej umowy najmu wpiszemy przede wszystkim:

• Dane wynajmującego i najemcy – imiona, nazwiska, numery PESEL i dowodów osobistych (osoby fizyczne), lub nazwy i numery NIP, REGON (firmy), a także adresy i inne dane kontaktowe
• Informacje o przedmiocie najmu – czym jest (lokal, samochód, ruchomość), cechy szczególne (np. położenie nieruchomości, dane rejestracyjne pojazdu, numery seryjne komputera etc.)
• Czas trwania umowy – określony lub nieokreślony, zasady wypowiedzenia umowy
• Wynagrodzenie – najczęściej w formie czynszu (wysokość, termin i forma płatności), lub ekwiwalentu (np. świadczenie usługi)
• Kaucję – jej wysokość, forma pobrania, zasady zwrotu.

Umowa najmu według Kodeksu cywilnego

Powyższa lista pozwala stronom najmu sporządzić dokładne porozumienie, zabezpieczające obie strony i dokładnie opisujące ich stosunek prawny. W Kodeksie cywilnym znajdziemy natomiast kilka dodatkowych reguł, które można wpisać do umowy. Jeśli się na to nie zdecydujemy, warto dodać adnotację, iż kwestie nieregulowane umową podlegają zasadom zawartym w KC.

O czym zatem mówi KC? Przede wszystkim o zasadach użytkowania przedmiotu wynajmu. Chodzi tu nie tylko o wykorzystywanie rzeczy zgodnie z przeznaczeniem, ale też o dodatkowe zapisy, jak np. wykorzystanie auta firmowego wyłącznie do dojazdów do pracy, nieużyczanie przedmiotu najmu osobom trzecim etc.

Rzecz używana zużywa się – zgodnie z KC, zwykłe zużycie nie powinno rzutować na rozliczenia między stronami, przy czym utrzymywanie przedmiotu najmu w dobrym stanie leży po stronie używającego. Jeśli zdarzą się awarie, istotne jest czy były one zawinione przez używającego. Jeśli nie, generalnie po stronie wynajmującego leży ich usunięcie bądź partycypacja w kosztach przywrócenia rzeczy do używania.

Warunki rozwiązania i wypowiedzenia umowy także zostały szczegółowo uregulowane w KC – jednak tylko pod warunkiem, że nie ma ich w samej umowie. Dla własnego bezpieczeństwa i wygody warto zadbać o przejrzyste i równe zasady wypowiedzenia umowy dla obu stron.