Leasing nieruchomości – kto i na ile może z niego skorzystać?

×

Czym jest leasing?

W przepisach art. 709(1)-709(18) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny znajdują się regulacje dotyczące umowy leasingu. Leasing to sposób finansowania, w którym jedna strona (leasingodawca) przekazuje drugiej stronie (leasingobiorcy) przedmiot do użytkowania na określony czas, a leasingobiorca płaci za przekazany podmiot ustalone raty. Leasing odbywa się na podstawie umowy leasingu zawieranej między leasingodawcą a leasingobiorcą, która określa szczegóły dotyczące przedmiotu leasingu, okresu trwania umowy, wysokości rat leasingowych oraz innych warunków, np. opcji wykupu czy sposobu użytkowania przedmiotu. Taka umowa reguluje również zasady współpracy i obowiązki stron związane z leasingiem. Po zakończeniu umowy leasingobiorca ma opcję zwrócenia przedmiotu lub jego wykupu po ustalonej cenie lub przedłużenia umowy.

Podstawowym celem umowy leasingu nie jest przeniesienie własności przedmiotu na korzystającego, ale udostępnienie mu rzeczy do użytkowania lub użytkowania wraz z czerpaniem z niej korzyści przez określony czas. W zamian korzystający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia, które przynajmniej odpowiada kosztowi zakupu tej rzeczy przez finansującego. Leasingobiorca może wejść w posiadanie rzeczy po zakończeniu umowy leasingu finansowego (czyli zakupić przedmiot leasingu), ale tylko wtedy, gdy wynika to bezpośrednio z postanowień umowy. Należy jednak zapamiętać, że wprowadzenie takiego postanowienia do umowy oznacza, że finansujący jest zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy na korzystającego, pod warunkiem że korzystający złoży odpowiednie żądanie w tym zakresie.

A jeśli chcesz przeczytać więcej na temat samego leasingu i pobrać przy okazji darmowy wzór umowy leasingu, to przejdź tutaj.

Leasing nieruchomości

Można również skorzystać z leasingu nieruchomości, który działa na podobnych zasadach jak leasing samochodów czy sprzętu. W takim przypadku firma leasingowa nabywa nieruchomość i przekazuje ją leasingobiorcy do użytkowania w zamian za ustalone regularne raty.

Jeśli chodzi o nieruchomość, która jest przedmiotem leasingu, to klauzula w umowie leasingu, która nakłada obowiązek przeniesienia własności albo osobne porozumienie stron w tym zakresie, musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, co wynika wprost z przepisu art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

Powyższe znajduje potwierdzenie w literaturze przedmiotu, gdzie wprost wskazano, iż: „Opcja nabycia nieruchomości w istocie nie różni się od modelowego stosunku opcji, jednakże w jej przypadku obowiązują surowsze wymagania formalne. Oświadczenie opcjodawcy w umowie kupna czy sprzedaży powinno być – zgodnie z art. 158 – dokonane w formie aktu notarialnego. Również oświadczenie opcjobiorcy powinno być dokonane w formie aktu notarialnego, ponieważ wspólnie z oświadczeniem opcjodawcy składanym w umowie opcji konstytuuje ono umowę główną” [por. P. Nazaruk [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, Warszawa 2019, art. 709(16).].

Przykład leasingu nieruchomości

Firma X, pełniąca rolę finansującego, nabywa nieruchomość od podmiotu Y (np. dewelopera), a następnie zawiera umowę leasingu nieruchomości z klientem, który w tym przypadku jest korzystającym. Dodatkowo zawierana jest pomiędzy stronami umowa przedwstępna sprzedaży, która wymaga zachowania formy aktu notarialnego, na mocy której firma X zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na korzystającego po zakończeniu okresu leasingu. Po zakończeniu umowy leasingowej zawierana jest z kolei, również w formie aktu notarialnego, umowa sprzedaży, na mocy której nieruchomość przechodzi na korzystającego.

Rodzaje leasingu nieruchomości

Wyróżnia się dwa najbardziej znane rodzaje leasingu:

• leasing operacyjny:
  • jeżeli finansujący zobowiązuje się w ramach swojej działalności gospodarczej nabyć rzecz od określonego sprzedawcy na warunkach ustalonych w umowie, a następnie przekazać tę rzecz korzystającemu do używania lub używania i czerpania z niej korzyści przez określony czas. Z kolei korzystający zobowiązuje się do zapłaty finansującemu uzgodnionych rat, których suma wynosi co najmniej równowartość ceny zakupu rzeczy przez finansującego;
  • finansujący (leasingodawca) pozostaje właścicielem nieruchomości przez cały okres trwania umowy, a korzystający (leasingobiorca) użytkuje nieruchomość przez ustalony czas. Po zakończeniu umowy nieruchomość wraca do finansującego (ważne – korzystający nie ma obowiązku wykupu nieruchomości po zakończeniu umowy);
• leasing finansowy:
  • jeżeli finansujący zobowiązał się do przeniesienia własności rzeczy na korzystającego po zakończeniu ustalonego w umowie okresu leasingu, bez konieczności dodatkowych opłat, korzystający ma prawo domagać się przeniesienia własności w ciągu miesiąca od zakończenia tego okresu, chyba że strony ustaliły inny termin;
  • leasing finansowy nieruchomości polega na tym, że nieruchomość jest przekazywana korzystającemu do używania na określony czas, po którym korzystający ma możliwość wykupu nieruchomości, najczęściej po symbolicznej cenie (ważne – korzystający traktuje nieruchomość jako część swojego majątku, a umowa jest zwykle długoterminowa).

O różnicach pomiędzy leasingiem operacyjnym a leasingiem finansowym przeczytasz w tym artykule.

Leasing nieruchomości na jaki okres?

Umowa leasingu operacyjnego, której raty są bezpośrednio wliczane w koszty podatkowe, musi być zawarta na określony czas, przy czym minimalny czas trwania umowy zależy od rodzaju przedmiotu leasingu, co wynika z przepisów art. 23b ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT i art. 17b ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:

• 40% normatywnego okresu amortyzacji – w przypadku rzeczy ruchomych lub wartości niematerialnych i prawnych, które podlegają amortyzacji;
• 5 lat – w przypadku nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, które podlegają amortyzacji.

Jeśli chodzi o leasing finansowy i jego czas trwania, to przepisy nie określają ile minimalnie i maksymalnie powinien on trwać, zatem kwestie te ustala finansujący.

Jakie nieruchomości mogą być przedmiotem leasingu?

Leasing nieruchomości jest wykorzystywany w różnych branżach, dlatego przedmiotem leasingu mogą być następujące nieruchomości:

• nieruchomości komercyjne – biura, magazyny, hale produkcyjne, lokale usługowe itp.;
• nieruchomości mieszkaniowe – pojedyncze mieszkania, budynki mieszkalne;
• nieruchomości gruntowe – działki budowlane.

Kto może skorzystać z leasingu nieruchomości?

Z leasingu nieruchomości mogą skorzystać:

• osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą,
• osoby prawne,
• instytucje publiczne.

Podsumowanie

Leasing nieruchomości jest atrakcyjną opcją dla firm i osób, które chcą korzystać z nieruchomości bez konieczności jej zakupu, ale taka możliwość również może zostać przewidziana odpowiednią klauzulą lub odrębnym dokumentem. Niewątpliwie zaletą leasingu nieruchomości jest elastyczność i mniejsze obciążenie finansowe dla korzystającego w porównaniu do zakupu nieruchomości na własność.