Na czym polega przekazanie nieruchomości ?

Umowa przekazania nieruchomości

Zgodnie z przepisem art. 902(1) Kodeksu cywilnego:

• Przez umowę przekazania nieruchomości jej właściciel zobowiązuje się nieodpłatnie przenieść na gminę albo na Skarb Państwa własność nieruchomości [por. § 1];
• Skarb Państwa może zawrzeć umowę przekazania nieruchomości, gdy gmina miejsca położenia całej albo części nieruchomości nie skorzystała z zaproszenia do jej zawarcia w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości [por. § 2].

Istotą umowy przekazania nieruchomości jest umożliwienie właścicielowi wyzbycia się z własności tej nieruchomości i nieodpłatne przekazanie jej na własność gminie albo Skarbowi Państwa. Jako, że przeniesienie własności w drodze umowy następuje pod tytułem darmy, to mamy więc do czynienia z czynnością nieodpłatną, co oznacza, że zbywca (właściciel nieruchomości) nie może otrzymać żadnej korzyści majątkowej z tytułu wyzbycia się majątku nieruchomego.

Stronami umowy przekazania nieruchomości są:

• właściciel nieruchomości jako zbywca;
• gmina lub Skarb Państwa jako nabywca.

Przedmiotem umowy przekazania nieruchomości zazwyczaj są nieruchomości, ale może być również prawo użytkowania wieczystego. Nieruchomość przechodzi na gminę lub Skarb Państwa wraz ze wszystkimi obciążeniami związanymi z własnością, zarówno rzeczowymi (np. hipoteka) oraz osobistymi.

W literaturze przedmiotu wskazuje się, że przekazanie nieruchomości może mieć zastosowanie np. przy przekazaniu nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne na osiedlu mieszkaniowym. Wówczas, dodatkowo przy odpowiedniej konstrukcji służebności, które nie wygasają z przejęciem nieruchomości przez gminę, możliwe jest przerzucenie na gminę lub Skarb Państwa obowiązku utrzymywania dróg [por. M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023].

Zaproszenie do zawarcia umowy przekazania nieruchomości

Zwarcie umowy przekazania nieruchomości jest poprzedzone zaproszeniem, które jest pewnego rodzaju propozycją właściciela do zawarcia umowy, na którą adresat, czyli gmina lub Skarb Państwa mogą, ale nie muszą wyrazić zgody. Zaproszenie to nie wymaga żadnej formy szczególnej. Właściciel nieruchomości nie jest w żaden sposób związany z wystosowanym zaproszeniem, co oznacza, że w każdej chwili może on zrezygnować z zawarcia umowy – nawet po oświadczeniu przez adresata zaproszenia, że chce z niego skorzystać.

Co do zasady w pierwszej kolejności zaproszenie należy skierować do gminy, a dopiero gdy gmina nie skorzysta z zaproszenia do zawarcia umowy w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia zaproszenia przez właściciela nieruchomości, to zaproszenie należy skierować do Skarbu Państwa. Dniem złożenia jest dzień, w którym gmina mogła zapoznać się z jego treścią. Z kolei jeśli chodzi o Skarb Państwa, to ustawodawca nie wskazuje terminu odpowiedzi na zaproszenie do niego skierowane, co umożliwia skorzystanie przez Skarb Państwa. Zarówno w pierwszym jak i drugim przypadku adresat zaproszenia nie musi podawać przyczyn odmowy zawarcia umowy przekazania nieruchomości.

Warto również zapamiętać, że jeśli nieruchomość leży na obszarze dwóch lub większej liczby gmin zaproszenie należy z zasady kierować do jednej z nich.

Wyłączenie odpowiedzialności za wady

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej właściciel przekazujący nieruchomość nie ponosi odpowiedzialności za jej wady [por. art. 902(2) Kodeksu cywilnego].

Powyższy przepis ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że strony mogą określić w umowie (zgodnie z zasadą swobody umów) według własnego uznania odpowiedzialność za wady nieruchomości. Tym samym strony mogą określić, w jakim zakresie i na jakich zasadach właściciel będzie ponosił tę odpowiedzialność – brak takiego ustalenia w umowie automatycznie powoduje wyłączenie odpowiedzialności właściciela za wady.

Przez wady rozumie się wady dotyczące stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej, a także ustanowione na niej obciążenia, wynikające zarówno z ograniczonych praw rzeczowych, jak i ze stosunków obligacyjnych, oraz wady wynikające z jej stanu faktycznego [tak Ł. Sanakiewicz, Przeniesienie użytkowania wieczystego w drodze umowy przekazania, Rejent 2010, nr 1, s. 99–131].

Przekazanie nieruchomości – podsumowanie

Treścią umowy przekazania nieruchomości jest jednostronne zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności bez obowiązku zapłaty – czynność ta jest nieodpłatna. Jednakże należy pamiętać, że ani gmina ani Skarb Państwa nie mają obowiązku zawrzeć umowy przekazania nieruchomość, co oznacza to, że właścicielowi nieruchomości nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości.