Nieruchomość związana z prowadzeniem działalności gospodarczej a podatki

Pojęcie nieruchomości

Definicja legalna nieruchomości została uregulowana w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności w przepisie art. 46 § 1 powołanej ustawy. Zgodnie z tą regulacją Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przepisy prawa wyróżniają trzy rodzaje nieruchomości:

• gruntowe – części powierzchni ziemskiej będące odrębnym przedmiotem własności;
• budynkowe – trwale związane z gruntem budynki stanowiące przedmiot odrębnej od gruntu własności;
• lokalowe – części budynków będące odrębnym przedmiotem własności.

Zastanawiasz się jak amortyzować używaną nieruchomość w działalności gospodarczej? Przeczytaj artykuł na ten temat.

Podatek od nieruchomości

Co do zasady grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Stosownie do treści przepisu art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty;
2. budynki lub ich części;
3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych Do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;
2. gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d;
3. budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (…), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego na podstawie, której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Przepis powyższy zawiera katalog wyłączeń spod opodatkowania podatkiem od nieruchomości danego przedmiotu opodatkowania.

Jeśli chodzi zaś o wysokość stawek podatku od nieruchomości, to tę kwestię reguluję przepis art. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Właściwa rada gminy jest zobowiązana na mocy tego przepisu do określania wysokości stawek podatku od nieruchomości. Stawki określone przez radę gminy nie mogą przekraczać stawek maksymalnych corocznie waloryzowanych przez Ministra Finansów na podstawie przepisu art. 20 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, które są ogłaszane w drodze obwieszczenia.

Ważny wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Zgodnie z kluczowym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. SK 39/19 o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie tego gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Z powołanego orzeczenia wprost wynika, iż wszelki majątek przedsiębiorcy (grunty, budynki i budowle), który:

• jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej,
• jest w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą oraz
• istnieje możliwość chociażby jego potencjalnego wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej
• powinien być uznany za związany z działalnością gospodarczą, co oznacza, że przedmioty opodatkowania, które nie mają związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie mieszczą się w pojęciu majątku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Co istotne, nawet potencjalna możliwość wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej oznacza, że jest ona związana z prowadzeniem działalności gospodarczej. Tym samym taki majątek winien być opodatkowany stawką właściwą jak dla przedmiotów opodatkowania związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Tym samym prowadzenie działalności gospodarczej, np. w mieszkaniu przedsiębiorcy wiązałoby się z koniecznością uiszczania podatku od nieruchomości od powierzchni rzeczywiście zajętej na działalność gospodarczą, a tym samym uiszczaniem podatku w maksymalnej wysokości.

Czy umowa użyczenia nieruchomości a podatek od nieruchomości może stanowić koszt firmy ? O tym dowiesz się z tego artykułu.

Podatek od towarów i usług

Podstawową zasadą podatku VAT jest prawo do odliczenia podatku naliczonego, co sprawia, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi faktycznie konsument.

Zgodnie z ustawą z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 86 powołanej ustawy, prawo do odliczenia przysługuje podatnikowi VAT (prowadzącemu działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy). Oznacza to, że jeżeli przedsiębiorca wykorzystuje prywatne mieszkanie zarówno w celach prywatnych jak i firmowych, to musi określić udział procentowy, w jakim nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z wyliczonym procentem przedsiębiorcy przysługuje prawo do odliczenia:

• podatku naliczonego od wydatków inwestycyjnych dotyczących tej nieruchomości;
• czynszu;
• mediów wykorzystywanych w tym lokalu,
• odsetki od kredytu.

Podatnik może odliczyć część podatku naliczonego oraz odliczyć od przychodu wydatki na remont i wyposażenie wydzielonego pokoju w swoim domu, zajętego na prowadzenie firmy. Nie ma przy tym znaczenia, że nie zgłosił go do opodatkowania podatkiem od nieruchomości według najwyższej stawki tego podatku, właściwej dla działalności gospodarczej [por. wyrok NSA z dnia 31 maja 2017 r., sygn. II FSK 1262/15].

Z kolei w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 czerwca 2011 r., nr IPPP2/443-391/11-2/MM wskazano, że z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT wynika nie tylko podstawowa zasada obowiązująca w VAT, lecz również reguła tzw. alokacji bezpośredniej (por. komentarz do art. 90 ustawy o VAT), polegająca na prawie do odliczenia VAT od wydatków bezpośrednio związanych z działalnością opodatkowaną podatnika, co w dacie nabycia nie budzi żadnych jego wątpliwości

Tym samym prawo do odliczenia podatku VAT, na mocy ustawy o podatku od towarów i usług, w pełnej wysokości będzie przysługiwać od wydatków związanych wyłącznie z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Z kolei przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Przepis art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnia rozpoznanie wydatku jako kosztu uzyskania przychodów od spełnienia następujących przesłanek:

• faktyczne poniesienie kosztu,
• istnienie związku z prowadzoną działalnością gospodarczą,
• poniesienie wydatku w celu uzyskania przychodu, jego zwiększenia bądź zachowania źródła przychodów.

Natomiast przepis art. 23 ustawy ww. ustawy wymienia wydatki, które nie są traktowane jako koszty uzyskania przychodów.

Uzasadniając związek pomiędzy wydatkiem a przychodem, podatnik powinien wykazać, że poniesione wydatki są racjonalne zarówno co do ich zasadności, jak i co do wysokości. Jeżeli zatem przedsiębiorca rzeczywiście prowadzi działalność gospodarczą w prywatnym mieszkaniu, to może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z działalności gospodarczej wydatki przykładowo na czynsz i media. Istotne jest bowiem rzeczywiste poniesienie kosztu w celu uzyskania przychodu.

Podsumowanie

Wobec powyższego, jeśli przedsiębiorca chce prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą np. w prywatnym mieszkaniu, to musi legitymować się tytułem prawnym do mieszkania, w którym zamierza podejmować aktywność gospodarczą. Co więcej każda nieruchomość, niezależnie od tego czy mamy do czynienia z gruntem, budynkiem czy budowlą (czy też lokalem mieszkalnym w budynku), która jest związana z działalnością gospodarczą, to na gruncie podatku od nieruchomości przedsiębiorca zobowiązany będzie do uiszczania podatku w maksymalnej wysokości. Natomiast na gruncie pozostałych podatków, przykładowo VAT i PIT istnieje możliwość odliczenia podatku, np. VAT oraz wszelkich innych wydatków związanych z prowadzeniem działalności.

Przedsiębiorco, pamiętaj, że wkrótce wejdzie w życie pakiet SLIM VAT 3, czyli zestaw zmian, które mają ułatwić funkcjonowanie firmy w kwestii VAT. Przejdź tutaj, a dowiesz się więcej na ten temat.

Źródła:

1. P. Nazaruk [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. J. Ciszewski, LEX/el. 2022, art. 46.
2. R. Dowgier, L. Etel, G. Liszewski, B. Pahl [w:] R. Dowgier, L. Etel, G. Liszewski, B. Pahl, Podatki i opłaty lokalne. Komentarz, LEX/el. 2021, art. 5.
3. J. Matarewicz [w:] Ustawa o podatku od towarów i usług. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2022, art. 86.