Nieruchomości i prawa mieszkalne – rozliczanie w 2023 roku

Wprowadzenie nowych zasad rozliczania nieruchomości mieszkalnych przez Polski Ład wprowadziło zamieszanie i niezadowolenie wszystkich, którzy wiele lat wcześniej zainwestowali w zakup nieruchomości i przeznaczyli je na wynajem. Często źródłem finansowania lokali mieszkalnych są kredyty bankowe, nie tylko własne oszczędności, a to pociąga za sobą dodatkowe koszty w postaci odsetek od rat kredytu. Wynajmujący mieli skalkulowane koszty spłaty rat dochodami z najmu, przy założeniu możliwości amortyzacji nieruchomości, co zmniejszało dochód do opodatkowania. Często podatek do zapłaty nie występował lub był niewielki, dlatego też tak trudno jest pogodzić się z wprowadzonymi zmianami. W dzisiejszej publikacji zajmiemy się rozliczaniem w 2023 roku nieruchomości i praw mieszkalnych.

Zmiana przepisów w rozliczaniu nieruchomości mieszkalnych wprowadzona przez Polski Ład

Na temat zmian przepisów wprowadzonych przez Polski Ład w zakresie nieruchomości mieszkalnych pisaliśmy wielokrotnie. Kluczowe jest odejście od amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, również tych, które były zakupione do końca 2021 roku. Właściciele takich nieruchomości nie chcą się pogodzić z utratą praw nabytych, o czym świadczą kierowane zapytania do organów podatkowych. Jednak stanowisko w tej kwestii nie zmienia.

Natomiast w przypadku najmu prywatnego wprowadzono obowiązek opodatkowania jedynie na ryczałcie, co z automatu wyklucza rozliczanie jakichkolwiek kosztów. Poniżej podajemy linkowania do wcześniejszych publikacji, w których poruszano kwestię rozliczania nieruchomości mieszkalnych:

1. Czy od nabytych przed 2022 rokiem nieruchomości można będzie dokonywać odpisów aż do ich pełnego zamortyzowania się? – link.
2. Dla jakich nieruchomości od 2023 roku amortyzacja nie może być kosztem? – link.
3. Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego – link.

Co kryje się pod pojęciem nieruchomości mieszkalnej?

Warto w tym miejscu ustalić, co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości mieszkalnej. Nie ma ustawowej definicji, jednak z pomocą przychodzi Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT), w którym znajdziemy informacje na ten temat.

Do budynków mieszkalnych zalicza się:

• budynki jednorodzinne wolnostojące lub w zabudowie bliźniaczej z oddzielnymi wejściami,
• budynki o dwóch, o trzech i większej ilości mieszkań,
• domy opieki społecznej,
• hotele robotnicze,
• domy dziecka,
• internaty i bursy
• szkolne, domy studenckie,
• placówki opiekuńczo-wychowawcze,
• domy dla bezdomnych,
• budynki zbiorowego zamieszkania dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych,
• budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych,
• budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.

Koszty nabycia i wytworzenia nieruchomości mieszkalnej w 2023 roku

Nieruchomości mieszkalne do końca 2022 roku, o ile zostały nabyte lub wytworzone do końca 2021 r., mogły być amortyzowane. To oznaczało, że w kosztach była rozliczana amortyzacja i pomniejszała dochód do opodatkowania. Pisaliśmy już o tym wcześniej w tym artykule. Wiele osób nie potrafi się pogodzić z faktem utraty praw nabytych i występują do organów podatkowych z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowych. W jednej z nich nr 0112-KDIL2-2.4011.624.2022.1.AG z dnia 03.10.2022 r. przedsiębiorca zadał pytanie o możliwość kontynuowania amortyzacji lokali mieszkalnych nabytych do końca 2021 r. W ocenie wnioskodawcy powinien mieć prawo do kontynuacji amortyzacji według zasad obowiązujących do końca 2021 r. Jednak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) nie zgodził się z tym stanowiskiem. W uzasadnieniu napisał m.in., że na podstawie przepisów prawa podatkowego nie jest możliwa kontynuacja amortyzacji od 2023 roku. Natomiast ocena niezgodności przepisów ustawy z Konstytucja należy do kompetencji Trybunału Konstytucyjnego. Takie samo stanowisko zajął Sąd WSA w wyroku sygn. akt I SA/Łd 482/22 z dnia 20.09.2022 r. Należy już chyba pogodzić się z faktem, że ani organy podatkowe, ani sądy nie zmienią tego stanu, pozostaje jedynie zmiana ustawy, która przynajmniej na razie nie wchodzi w grę.

Inwestycja w obcym środku trwałym w 2023 roku

W prowadzonej działalności gospodarczej dość częstą praktyką jest inwestycja w obcym środku trwałym. Jeśli wydatki podnoszą wartość użytkową środka trwałego, to wówczas jest to inwestycja w obcym środku trwałym, która podlega amortyzacji na zasadach ogólnych. Jednak inwestycja w obcym środku trwałych, który jest nieruchomością mieszkalną również nie pozwala na zaliczenie amortyzacji do kosztów uzyskania przychodów. Potwierdza to Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 15.03.2023 r. nr 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND W tej interpretacji napisano również, że nieumorzona wartość początkowa inwestycji (wartość netto) może zostać zaliczona przez przedsiębiorcę do kosztów uzyskania przychodów, jeśli pozostawi on inwestycje wynajmującemu bez otrzymania z tego tytułu żadnego wynagrodzenia lub zwrotu nakładów.

Koszty remontu i eksploatacji nieruchomości mieszkalnej w 2023 roku

W związku z użytkowaniem nieruchomości mieszkalnej w grę mogą wchodzić jeszcze wydatki remontowe i eksploatacyjne. Jeśli dojdzie do wykonania prac remontowych, to w ich wyniku nie zmieni się charakter użytkowanej nieruchomości, tylko zostanie ona przywrócona do pierwotnego stanu technicznego. Nie ma więc przeciwwskazań, żeby wydatki remontowe, takie jak przykładowo roboty budowlane znalazły się w kosztach uzyskania przychodów w działalności gospodarczej, o ile nieruchomość jest wykorzystywana w tej działalności. Potwierdza to również Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 21.10.2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.604.2022.2.KP, w której jest napisane m.in., jeżeli poniesione wydatki nie będą miały wpływu na podwyższenie standardu, nie zmienią parametrów technicznych i nie podniosły wartości użytkowej nieruchomości a ich celem jest wymiana zużytych elementów, a więc doprowadzenie ich do stanu pierwotnego, to mogą się znaleźć bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów w działalności.

Nieruchomości i prawa mieszkalne – podsumowanie

Wprowadzona zmiana przepisów przez Polski Ład pozbawiła wielu właścicieli nieruchomości mieszkalnych wynajmujących nieruchomości do ujmowania amortyzacji w kosztach podatkowych. Obecnie tylko w przypadku wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej można rozliczać koszty uzyskania przychodów oczywiście poza amortyzacją. Przy najmie prywatnym wynajmujący może jedynie wybrać opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdzie nie rozlicza się kosztów. Wiele osób nie zgadza się z utratą praw nabytych, czego wyrazem są kierowane zapytania i wydawane interpretacje podatkowe. Jednak ani organ podatkowy, ani Sądy nie mogą rozstrzygać o niezgodności przepisów ustawy z Konstytucją, upoważniony jest do tego tylko Trybunał Konstytucyjny. Wydaje się, że na chwilę obecną nie ma skutecznych środków prawnych do zmiany sytuacji, może do tego dojść tylko na drodze zmiany ustawy. W publikacji zwrócono jeszcze uwagę, że inwestycja w obce środki trwałe i wydatki na remont nieruchomości mieszkalnej, który polega na przywróceniu pierwotnego stanu technicznego, mogą zostać zaliczone do kosztów działalności gospodarczej.