Nieważność umowy sprzedaży a skutki w podatku PCC

×

Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych

Przepis art. 1 ustawy PCC definiuje zakres opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotem podatku PCC są:

• Czynności cywilnoprawne oraz zmiany umów, jeśli prowadzą do zwiększenia podstawy opodatkowania, tj.:
  • umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,
  • umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
  • umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
  • umowy dożywocia,
  • umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,
  • ustanowienie hipoteki,
  • ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,
  • umowy depozytu nieprawidłowego,
  • umowy spółki.
• Czynności cywilnoprawne, jeśli ich przedmiotem są:
  • rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
  • rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• Umowy spółki i jej zmiana podlega podatkowi, jeżeli w chwili dokonania czynności na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej znajduje się:
  • w przypadku spółki osobowej – siedziba tej spółki,
  • w przypadku spółki kapitałowej:
    • rzeczywisty ośrodek zarządzania albo
    • siedziba tej spółki – jeżeli jej rzeczywisty ośrodek zarządzania nie znajduje się na terytorium innego państwa członkowskiego.

Należy również pamiętać, że:

• zawarcie jednej z umów wymienionych w art. 1 ustawy PCC skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przez podatnika w terminie 14 dni;
• podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego;
• stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%.

Z kolei zwalnia się od podatku PCC następujące czynności cywilnoprawne związane ze sprzedażą:

• sprzedaż walut obcych,
• sprzedaż i zamiana walut wirtualnych,
• sprzedaż gruntów rolnych, jeżeli spełnione są określone warunki dotyczące powierzchni i prowadzenia gospodarstwa przez nabywcę,
• sprzedaż nieruchomości i praw użytkowania wieczystego przez byłego właściciela w określonych przypadkach,
• sprzedaż budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego w związku z wielostronną umową o zamianie,
• sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 1000 zł,
• sprzedaż bonów i obligacji skarbowych,
• sprzedaż bonów pieniężnych Narodowego Banku Polskiego,
• sprzedaż praw majątkowych będących instrumentami finansowymi w określonych przypadkach,
• sprzedaż towarów giełdowych na giełdach towarowych.

Więcej na temat umowy sprzedaży przeczytasz w tym artykule.

Nieważność umowy a podatek PCC

W przepisie art. 11 ustawy PCC uregulowany został zamknięty katalog sytuacji, kiedy można zwrócić podatek PCC. Jedną z takich okoliczności jest uchylenie skutków prawnych oświadczenia woli (nieważność względna).

Tym samym podatek PCC podlega zwrotowi, w przypadku gdy zostały uchylone skutki prawne oświadczenia woli, przy czym należy pamiętać, że podatek PCC nie podlega zwrotowi po upływie 5 lat od końca roku, w którym został zapłacony.

Więcej na temat zwrotu podatku PCC przeczytasz w tym artykule.

W kontekście nieważności umowy sprzedaży przepisy ustawy PCC nie zawierają jakichkolwiek przepisów w tymże zakresie, dlatego trzeba dokonać weryfikacji tegoż zagadnienia w oparciu o przepisy prawa cywilnego. Zgodnie z nimi nieważność względna [por. art. 84 Kodeksu cywilnego], podobnie jak nieważność bezwzględna [por. art. 58 Kodeksu cywilnego], stanowi konsekwencję wadliwego działania prawnego. W odróżnieniu od nieważności bezwzględnej, czynność prawna objęta nieważnością względną nie jest automatycznie bezskuteczna z mocy prawa, a jej ważność może zostać uchylona retroaktywnie na skutek odpowiednich działań prawnych.

Należy jednak podkreślić, że zwrot podatku PCC ma zastosowanie tylko do czynności obarczonych wadą względnej nieważności.

Zgodnie z przepisem art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego „W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej”.

Z powyższego przepisu regulującego pojęcie błędu, która wpływa na nieważność względną umowy, wynika kilka kluczowych kwestii:

• Błąd co do treści czynności prawnej – sytuacja, w której osoba składająca oświadczenie woli nie ma pełnej wiedzy o jego treści, tj. nie jest świadoma wszystkich istotnych faktów związanych z danym oświadczeniem (np. w wyniku tego błędu mogło dojść do sytuacji, w której osoba ta chciała zawrzeć inną umowę, niż ta, która została faktycznie zawarta).
• Uchylenie się od skutków prawnych – w przypadku błędu co do treści, osoba, która złożyła oświadczenie woli, ma możliwość uchylenia się od skutków prawnych tej czynności (wówczas taka osoba może uznać, iż nie chciała zawrzeć takiej umowy i może żądać jej unieważnienia).
• Wymogi dotyczące błędu wywołanego przez drugą stronę – jeżeli oświadczenie woli zostało złożone drugiej osobie (czyli np. zawarcie umowy miało miejsce z jej udziałem), uchwała o uchyleniu się od skutków prawnych jest możliwa tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę drugą osobę.
• Wiedza drugiej strony o błędzie – jeżeli druga strona wiedziała o błędzie lub mogła go łatwo zauważyć, to również umożliwia to uchwałę o uchyleniu się od skutków prawnych, ponieważ osoba, która złożyła oświadczenie woli, nie była w pełni świadoma skutków swojej decyzji, a druga strona mogła temu zapobiec.
• Wyjątek dotyczący czynności nieodpłatnych – wyjątek polega na tym, że ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnych, które są nieodpłatne.

Należy pamiętać, że względna nieważność oznacza, że umowa jest ważna, ale może zostać uchylona na skutek decyzji strony, która została dotknięta wadą/ nieważnością umowy.

W przedmiocie nieważności względnej w zakresie umowy sprzedaży wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 czerwca 2006 r., sygn. akt IV CSK 169/05 wskazując, że:

• Hipotezą art. 84 § 1 k.c. objęte jest pozostawanie pod wpływem błędu w momencie składania oświadczenia woli a nie wprowadzenie się dopiero w tym momencie w stan fałszywego wyobrażenia. Przesądza o tym sformułowanie w art. 84 § 1 k.c. „w razie błędu”, co należy tłumaczyć „w razie istnienia błędu”.
• Obojętne są zatem czas, miejsce i inne okoliczności, w wyniku których strona nabiera określonego przekonania, byleby spełniona była przesłanka trwania w tym przekonaniu w chwili składania oświadczenia woli. W konkretnej sytuacji mogą to być czas i miejsce zbieżne z podejmowaniem czynności prawnej, ale zbieżność tego rodzaju nie jest w art. 84 § 1 k.c. wymagana;
• W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości kupujący zwykle posiada wiedzę o przedmiocie umowy na długo przed tym, gdy staje do czynności notarialnej. O wywołaniu u niego błędu przez stronę sprzedającą należy więc mówić w odniesieniu do każdego zachowania się sprzedającego, które było przyczyną fałszywego przekonania kupującego.

Czy można unieważnić umowę sprzedaży?

Nieważność umowy może wystąpić w przypadku:

• braku zgody stron na zawarcie umowy – np. w przypadku braku podpisu jednej strony;
• sprzeczności z ustawą – jeżeli umowa jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa;
• braku formy przewidzianej przez prawo – w przypadku gdy dla konkretnej umowy została przewidziana konkretna forma prawna, np. sprzedaż nieruchomości została zawarta w formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego;
• braku zdolności do czynności prawnych – osoby, które nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych nie mogą zawierać ważnych umów;
• podstawowych błędy w treści umowy – jeśli umowa zawiera poważne błędy, np. błędne dane stron;
• pozorności umowy – jeśli strony zawierają umowę, ale nie mają zamiaru jej wykonać ani wywołać zamierzonych skutków prawnych.

Podsumowanie

W przypadku względnej nieważności umowy sprzedaży osoba, która zapłaciła podatek PCC, może ubiegać się o jego zwrot, bowiem uznanie umowy sprzedaży za nieważną oznacza, że nie doszło do skutecznej czynności cywilnoprawnej. Tym samym brak było podstaw do obciążenia podatnika podatkiem PCC. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wystąpienia o zwrot podatku PCC będzie trzeba wykazać, że umowa została uchylona i nie wywołuje skutków prawnych.

Stan prawny na dzień: 31.01.2025 r.