Odliczenie VAT od zakupu gruntu a przeznaczenie działki

Prawo do doliczenia podatku VAT naliczonego od zakupów przysługuje przedsiębiorcom na zasadach szczegółowo opisanych w przepisach ustawy o podatku VAT. Przepisy są jednak na tyle zawiłe, że często trzeba je dość szczegółowo przeanalizować, żeby w sposób prawidłowy dokonać rozliczenia. W dzisiejszej publikacji zajmiemy się odliczeniem podatku VAT od zakupu gruntu w kontekście przeznaczenia działki.

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego

Ustawa o podatku VAT prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupów uzależnia od spełnienia kilku przesłanek ustawowych, do których należą:

• posiadanie statusu czynnego podatnika VAT z prawem do odliczenia podatku,
• zakup towarów i usług musi być dokonywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,
• właściwe udokumentowanie transakcji – faktura VAT, dokument celny,
• brak przeciwwskazań ustawowych ograniczających prawo do odliczenia, np. zakup usług noclegowych, gastronomicznych, limitowanie przy samochodach osobowych do 50% odliczenia VAT naliczonego.

Dopiero spełnienie powyższych warunków pozwala przedsiębiorcy na odliczenie całości lub części podatku VAT naliczonego.

Kiedy można odliczyć podatek VAT od zakupu gruntu?

Bazując na wcześniejszych ustaleniach należałoby stwierdzić, że jeżeli:

• zakupu gruntu dokonana czynny podatnik VAT,
• zakup ten będzie miał związek z prowadzoną działalnością gospodarczą,
• transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT,

to przedsiębiorca ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach ogólnych.

Dodatkowo należy jeszcze zapoznać się z zapisem w ustawie o VAT (art. 86 ust. 7b), w jaki sposób należy dokonać odliczenia podatku VAT naliczonego na nabycie gruntów i wybudowanie nieruchomości, która jest wykorzystywana zarówno do celów działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych. W takim przypadku kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Jednak w tym miejscu należy sobie odpowiedzieć na kolejne pytania i wątpliwości. Mianowicie, co w sytuacji kiedy na działce powstanie budynek mieszkalny z przeznaczeniem na wynajem na cele mieszkalne? Z punktu widzenia podatku VAT wynajem na cele mieszkalne korzystała ze zwolnienia przedmiotowego od VAT (art. 43 ust. pkt 36 ustawy VAT). A to oznacza dla przedsiębiorcy brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie gruntu, na którym powstanie nieruchomość mieszkalna. Takich “ale” może być wiele, każda sytuacja powinna być więc zawsze analizowana indywidualnie.

Odliczenie VAT od zakupu gruntu a przeznaczenie działki

W praktyce może wystąpić szereg różnego rodzaju przypadków, które nie zawsze w sposób jednoznaczny da się ocenić, co do prawidłowości odliczenia podatku VAT. Pomimo regulacji ustawowych przedsiębiorcy często mają wątpliwości, jaki sposób postępowania jest prawidłowy. Dlatego zwracają się z zapytaniami do organów skarbowych, a my dokonamy analizy na podstawie niektórych z nich.

W jednej z interpretacji podatkowych nr 0114-KDIP1-1.4012.7.2021.1.IZ z dnia 1 kwietnia 2021 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe, szczegóły poniżej. Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zajmuje się m.in. pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W 2020 roku nabył działkę, która stanowi wspólność majątkową małżeńską. Na tej nieruchomości gruntowej ma być wybudowany budynek, który Wnioskodawca chce w całości wykorzystać w prowadzonej działalności gospodarczej.

Budynek będzie przeznaczony:

• przez część roku, jako biuro firmy, dodatkowe miejsce prowadzenia działalności,
• dodatkowo będzie wynajmowany w całości w ramach najmu krótkoterminowego lub
• przekazany najemcy w ramach najmu inwestycyjnego.

Wnioskodawca nie wyklucza również możliwości przebywania w budynku w pewnych okresach w celach osobistych. Wnioskodawca zadał trzy pytania odnośnie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu gruntu:

1. Czy będzie miała obowiązek dokonywania proporcjonalnego odliczenia VAT od samego początku inwestycji?
2. Czy będzie miał obowiązek korygowania VAT naliczonego po zakończonym roku, jeżeli budynek będzie wykorzystywany w celach osobistych?
3. Czy w przypadku wydzielenia części biurowej i mieszkaniowej w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości, obowiązkowej korekty (art. 90 ust. 1 ustawy VAT) trzeba będzie dokonać z uwzględnieniem proporcji używania?

W tej interpretacji Wnioskodawca nie umiał wskazać jednoznacznie, w jakiej proporcji nieruchomość będzie wykorzystywana w przyszłości w prowadzonej działalności gospodarczej. Między innymi z tego powodu Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. W uzasadnieniu wskazał, że Wnioskodawca już od samego początku będzie musiał stosować proporcję odliczenia podatku naliczonego, zarówno od wydatków dotyczących nabycia gruntu, jak i wybudowania budynku, tym samym ta proporcja musi być znana. Po więcej szczegółów odsyłamy do przedmiotowej interpretacji.

W innej interpretacji podatkowej nr 0112-KDIL2-1.4012.61.2019.5.AS z dnia 30 kwietnia 2019 r. Dyrektor KIS uznał stanowisko Wnioskodawcy za prawidłowe w następującej kwestii. Działka budowlana została zakupiona w 2018 roku i wprowadzona do majątku firmy 01.01.2019 r. Zakup działki miał miejsce w momencie, kiedy przedsiębiorca nie był jeszcze czynnym podatnikiem VAT, ale od 01.01.2019 r. dokonał rejestracji do VAT. Wnioskodawca zadał pytanie, czy jeżeli wybuduje na tej działce dom, który następnie sprzeda i będzie to sprzedaż opodatkowana w VAT, będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupu tej działki. Dyrektor KIS uznał, że w tak opisanym stanie prawnym przedsiębiorca będzie miał prawo odliczyć VAT naliczony od zakupu działki.

Podsumowanie

Jak się okazuje przy zakupie gruntu przedsiębiorca już na samym początku powinien mieć jasno sprecyzowane, jakie będzie przeznaczenie działki. Zbyt wiele niewiadomych i brak konkretnych założeń może utrudnić prawidłowość dokonanego odliczenia podatku VAT naliczonego. Ustalenie miarodajnej proporcji, w jakiej nieruchomość będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej zawsze leży po stronie przedsiębiorcy. Tak samo powinno być znane przeznaczenie tej nieruchomości pod kątem opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT. Kwestie związane z odliczeniem VAT od zakupu gruntu nie należą do prostych i oczywistych. Stąd zawsze najlepiej w takich przypadkach występować z wnioskami o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, co pozwoli ustrzec przed popełnieniem błędów z odliczeniem VAT naliczonego od zakupu i ewentualnymi konsekwencjami w przypadku kontroli skarbowej.