Pełna ochrona DFG dla kupujących mieszkania od dewelopera — zmiany od 2 lipca 2024 roku!

Głównym zadaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy w określonych ustawowo sytuacjach. Od 2 lipca 2024 roku już każdy nabywca podlega pod ochronę Funduszu.

Co to jest DFG – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) chroni nabywców domów i mieszkań od 1 lipca 2022 roku. Wtedy weszła w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ustawa deweloperska).

Ochrona DFG oznacza, że nabywcy – w określonych ustawowo sytuacjach – mają zagwarantowany zwrot środków wpłaconych na poczet zakupu domu lub mieszkania z rynku pierwotnego.

Zmiany w DFG od 2 lipca 2024 roku

Inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej (tj. przed 1.07.2022 rokiem), przez kolejne dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 roku, mogły być sprzedawane na podstawie starych przepisów. Oznaczało to, że jeśli deweloper sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach danej inwestycji przed 1 lipca 2022 roku, to wszystkie kolejne w ramach tej samej inwestycji mógł przez kolejne dwa lata sprzedawać również bez ochrony DFG.

Wraz z datą 2 lipca 2024 roku zakończył się dwuletni okres przejściowy umożliwiający sprzedaż niektórych nieruchomości mieszkalnych z rynku pierwotnego na starych zasadach, czyli bez ochrony DFG.

A zatem od 2 lipca 2024 roku wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisując od tego dnia umowy deweloperskie, podlegają ochronie DFG.

Nie ma znaczenia, kiedy zawarto umowę rezerwacyjną, lecz kiedy zawarto umowę deweloperską.

Ile wynosi składka na DFG i kto ją opłaca?

Do naliczania oraz odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zobowiązani są deweloperzy. Wysokość składki to:

• 0,1% od każdej wpłaty od nabywcy, w przypadku gdy deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę);
• 0,45%, jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).

Nabywcy nieruchomości nie ponoszą dodatkowych opłat z tytułu ochrony DFG.

Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Fundusz gwarantuje nabywcom zwrot wpłaconych środków na poczet nieruchomości m.in. w przypadku upadłości dewelopera. Ochrona zaczyna się z momentem pierwszej wpłaty nabywcy na rachunek powierniczy, a kończy z momentem przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu.

W pierwszej kolejności do dokonania takiego zwrotu zobowiązany jest bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy dla danej inwestycji — w zakresie środków, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi i pozostają wciąż na rachunku.

Następnie bank przekazuje do DFG informację na temat kwot wpłaconych przez poszczególnych nabywców oraz kwot wypłaconych im przez bank. DFG w tej sytuacji, na podstawie wniosku nabywcy, wypłaca różnicę tak, aby nabywca otrzymał całość wpłaconych środków.

Źródło: https://dfg.ufg.pl/dfg/infoportal

Jakich umów dotyczy ochrona DFG?

Ochrona DFG dotyczy umów, których stronami są deweloper i nabywca. Nieruchomości nabywane od przedsiębiorców niebędących deweloperem nie podlegają ochronie wynikającej z DFG.

Kogo obejmuje ochrona DFG?

Ochrona obejmuje tylko osoby fizyczne, które są konsumentami (dokonują czynności niezwiązanych bezpośrednio z działalnością gospodarczą). Jeżeli jednak osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą kupuje od dewelopera mieszkanie na swój prywatny użytek, czyli nie jako przedsiębiorca, to podlega ochronie.

Ochrona DFG ma także zastosowanie dla nabywców domów jednorodzinnych. Warunkiem jest zakup domu w ramach umowy deweloperskiej (a nie jako gotowy dom, gdzie zawierana jest od razu umowa przeniesienia prawa własności), która została zawarta nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku.

Jeśli dom jest częścią większego przedsięwzięcia deweloperskiego, musi być spełnione dodatkowe kryterium – pierwsza umowa sprzedaży dotycząca tej inwestycji również musi być zawarta nie wcześniej niż 1 lipca 2022 roku.

To, czy nabywana nieruchomość podlega ochronie DFG, można sprawdzić w prospekcie informacyjnym udostępnianym przez dewelopera – zamieszczenie w nim tej informacji jest obowiązkowe.

Co podlega ochronie DFG

Ochroną DFG objęte są wszystkie lokale mieszkalne służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, przy czym nabywca nie musi być osobą, która będzie zamieszkiwała w danym lokalu. A zatem ochroną objęte są także lokale mieszkalne przeznaczone na wynajem, pod warunkiem że najemcy będą z nich korzystać w swoich celach mieszkalnych.

Co nie podlega ochronie DFG?

Ochronie DFG nie podlegają nieruchomości z rynku wtórnego, tj. gotowe domy/ segmenty/ mieszkania kupowane od poprzedniego właściciela.

Objęte ochroną nie są również nabywane gotowe mieszkania od dewelopera.

Gotowe mieszkanie to mieszkanie, które zostało wybudowane, posiada pozwolenie na użytkowanie, ma założoną księgę wieczystą.

Jak sprawdzić, czy dane przedsięwzięcie jest objęte ochroną DFG?

W umowach objętych nową ustawą deweloperską nabywca powinien otrzymać od dewelopera informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz dotyczące naliczania i przekazywania składek na DFG.

Dodatkowo Deweloperski Fundusz Gwarancyjny na swojej przedmiotowej stronie udostępnia mapę inwestycji objętych ochroną DFG. Jednak na mapie może nie być niektórych inwestycji objętych ochroną, jeśli deweloper nie wyraził zgody na ich prezentację.

Kiedy przysługuje zwrot środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości?

Katalog sytuacji, w których przysługuje zwrot z DFG, szczegółowo opisany jest w art. 48 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z nim, zwrot środków wpłaconych na poczet zakupu nieruchomości przysługuje, gdy m.in.:

• deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;
• syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą;
• nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej z jednego z powodów wskazanych w art. 43 ustawy deweloperskiej (m.in. niedostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego, niezgodność informacji zawartych w prospekcie z tymi w umowie deweloperskiej lub ze stanem faktycznym, brak przeniesienia własności we wskazanym w umowie terminie, nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu) i nie otrzyma od dewelopera zwrotu pieniędzy w ciągu 30 dni od odstąpienia;
• upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zgromadzone na nim środki będą przewyższać równowartość 100 tys. euro.

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące ustawy deweloperskiej oraz ochrony DFG znajdziemy w podlinkowanej bazie wiedzy.