Amortyzacja mieszkania

Podatnicy prowadzący firmę w lokalu służącym zarówno celom mieszkalnym właściciela firmy jak i prowadzonej działalności gospodarczej  mogą zaliczyć w koszty uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne od części wartości mieszkania. Amortyzacja mieszkania, dotyczy tej części lokalu która jest bezpośrednio przeznaczona pod działalność czyli nie można powiększyć amortyzowanej powierzchni o kuchnię, łazienkę, korytarze. Podatnik przekazuje firmie część lokalu na podstawie oświadczenia, które powinno zawierać informacje adresowe, całkowitą powierzchnię użytkową lokalu oraz powierzchnię przeznaczoną pod działalność, sposób ustalenia wartości początkowej oraz wartość początkową. Oświadczenia nie mamy obowiązku przedstawiać żadnym organom, przechowujemy je w dokumentach firmy. Jeżeli na potrzeby prowadzonej działalności zostaną wykonane w lokalu prace zmieniające jego charakter na użytkowy to tego typu zmiany podlegają zgłoszeniu i wpływają na wysokość podatku od nieruchomości.

Prawo własności

Amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, a także nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Istnieją dwie metody rozliczania części lokalu przeznaczonego pod działalność firmy.

Amortyzacja uproszczona

Pierwszy sposób polega na skorzystaniu z tzw. amortyzacji uproszczonej. Nie ustala się tu rzeczywistej wartości początkowej części amortyzowanego mieszkania czy domu, lecz ustala się ich zryczałtowaną wartość. Tak amortyzowanego lokalu nie wprowadza się do ewidencji środków trwałych.

Art. 22 g p. 10 updof: “Podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości”.

Wartość początkową ustala się w następujący sposób:
powierzchnia użytkowa w m2 wykorzystywana na cele działalności gospodarczej x 988zł

W ciągu roku można ująć w koszty 1,5% tak ustalonej wartości, a więc co miesiąc będzie w kosztach kwota będąca wynikiem działania:
wartość początkowa x 1,5%/ 12. Można również jednorazowo zaksięgować roczny odpis w grudniu.

Stawka 988 zł za metr kwadratowy nie oddaje rzeczywistej wartość nieruchomości. Dlatego korzystniejsza dla przedsiębiorcy jest amortyzacja na zasadach ogólnych od faktycznej wartości lokalu.

Amortyzacja na zasadach ogólnych

Korzystając z drugiego rozwiązania należy ująć część nieruchomości w ewidencji środków trwałych.
Art. 22f ust. 4 updof, mówi iż “Jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu”.

Ustalanie wartości początkowej, w zależności od posiadanych dokumentów nabycia nieruchomości, omówione jest w art. “Wartość początkowa środka trwałego”

Przykład
Podatnik prowadzi działalność na 30 m w 100 metrowym mieszkaniu wartym 900 tys. Wartość początkowa, którą podatnik może przyjąć dla potrzeb amortyzacji, wynosi 0,30 (30/100) z 900 tys. zł, czyli 270 tys. zł (0,3 x 900 tys).

Od tak ustalonej wartości początkowej podatnik może dokonywać odpisów amortyzacyjnych w wysokości: 1,5% rocznie (dla lokali i budynków mieszkalnych).

W przypadku nieruchomości mieszkalnych używanych, które przed nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 5 lat, przedsiębiorca ma prawo podwyższyć roczną stawkę maksymalnie do 10 %. Identycznie jest w przypadku lokali ulepszonych. O ulepszeniu mówimy jeżeli przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% ceny zakupu.

Amortyzacja spółdzielczego prawa do lokalu

Dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stawka amortyzacyjna w przypadku pierwszej metody ustalenia wartości początkowej lokalu (988 zł za m2) wynosi 1,5% rocznie, a w drugim przypadku wynosi 2,5%.

Sprzedaż amortyzowanego lokalu

Amortyzację części lokalu przeznaczonego pod działalność gospodarczą można rozliczać bez żadnych negatywnych konsekwencji, które mogłyby się pojawić przy ich sprzedaży. Nieruchomości mieszkalne, nawet gdy są wykorzystywane do celów prowadzonej firmy, są rozliczane przy sprzedaży według takich samych zasad jak w obrocie prywatnym, nie są traktowane jako przychód z działalności gospodarczej.