Refakturowanie mediów – spółdzielnia a limit zwolnienia z VAT a sprzedaż mediów

Osoby, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lub prowadzą działalność związaną z nieruchomościami najczęściej borykają się z tematem refakturowania mediów. Ten sam problem może dotyczyć również osób, które nie prowadzą działalności, a wynajmują kilka nieruchomości, co generuje im znaczne przychody. Przy tej okazji rodzi się pytanie, czy taka sprzedaż mediów będzie miała wpływ na limit zwolnienia podmiotowego w VAT i tymi dylematami zajmiemy się w dzisiejszej publikacji.

Co się wlicza do limitu zwolnienia podmiotowego?

Dla przypomnienia limit zwolnienia podmiotowego dotyczy limitu sprzedaży do kwoty 200.000 zł. Ustawa o podatku VAT nie opisuje co się wlicza do tego limitu, tylko wymienia czego się nie wlicza. W tym katalogu znajduje się m.in. zapis mówiący o tym, że:

W tym miejscu rodzi się kluczowe pytanie, czy sprzedaż mediów, jest to czynność towarzysząca transakcji związanej z nieruchomością i czy ma charakter transakcji pomocniczej?

Sprzedaż mediów – czy jest to czynność związana z nieruchomością – interpretacje podatkowe

Na podstawie obowiązujących przepisów nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż mediów jest to czynność związana z nieruchomością. Nie pozostaje nam nic innego, jak odwołać się do stanowiska organów podatkowych, zobaczmy jakie podejście prezentuje fiskus. W interpretacji numer 0114-KDIP1-3.4012.201.2021.2.ISK z dnia 07.06.2021 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) uznał stanowisko Wnioskodawcy za nieprawidłowe. Przedmiotem wniosku było zapytanie dotyczące sprzedaży mediów dla członków spółdzielni, które w ocenie Wnioskodawcy nie powinno być wliczane do limitu zwolnienia podmiotowego. Stanowisko Dyrektora KIS w tej sprawie było jednak odmienne, co dał wyraz pisząc w uzasadnieniu m.in., że za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. W ocenie Dyrektora sprzedaż mediów nie ma charakteru pomocniczego a jest ściśle związana z nieruchomością. Takie samo stanowisko zajął Dyrektor KIS w innej interpretacji z dnia 26.06.2020 r. numer 0113-KDIPT1-3.4012.349.2020.1.KS.

Na szczęście odmienne zdanie na ten temat mają sądy w podejmowanych rozstrzygnięciach.

Sprzedaż mediów – czy jest to czynność związana z nieruchomością – wyroki sądowe

Jednak, żeby dowieść swoich racji, że sprzedaż mediów nie powinna być wliczana do limitu zwolnienia podmiotowego podmioty zainteresowane muszą skierować swoje żale do rozstrzygnięcia przez sądy. Zauważalna jest tendencja przychylna przedsiębiorcom. W jednym wyroków sądowych sygn. akt I FSK 189/18 z dnia 28.10.2020 r. NSA uznało, że stanowisko organu podatkowego było niewłaściwe. W ocenie NSA czynność, polegająca na odsprzedaży mediów, ma określony związek z konkretną nieruchomością, lecz nie jest to związek bezpośredni, w konsekwencji nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością. W związku z tym sprzedaż mediów nie będzie wliczana do limitu zwolnienia podmiotowego. Takie samo podejście wyraziło NSA w innym wyroku z dnia 05.06.2019 r. sygn. akt I FSK 869/17.

Sprzedaż mediów – zmiana stanowiska organów podatkowych

W związku z odmiennym podejściem sądów do kwestii uwzględnia sprzedaży mediów w przypadku wykonywania czynności związanych z nieruchomości organy podatkowe musiały zweryfikować swoje stanowisko. W niedawno wydanej interpretacji indywidualnej numer 2461-IBPP2.4512.1028.2016.9.AB z dnia 11.03.2022 r. Dyrektor KIS zmienił swoje podejście po wydanym wyroku sądowym, jednak sprawa ciągnęła się od 2016 do 2022 roku. Zmiana interpretacji spowodowana była faktem, że odmienne stanowisko zajmował zarówno sąd WSA w Gliwicach, jak i NSA w wyroku sygn. akt I FSK 631/18 z dnia 10.06.2021 r. W uzasadnieniu ponownie wydanej interpretacji Dyrektor KIS powołał się na argumentację wskazaną w wyrokach sądowych, z której wynika m.in., że podstawowym elementem transakcji są: woda, ciepło, czy odprowadzanie ścieków. W konsekwencji odsprzedaż mediów nie może być traktowana, jako transakcja związana z nieruchomością, a jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży liczonej do limitu zwolnienia podmiotowego.

Podsumowanie

Na podstawie zgromadzonych informacji na temat uwzględniania w limicie zwolnienia podmiotowego sprzedaży mediów można stwierdzić, że droga do ostatecznego rozstrzygnięcia była długa, ciężka i wyboista. Widoczne są dwa skrajne stanowiska organów podatkowych i sądów. Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy ostatnio wydana interpretacja podatkowa będzie wyznaczała aktualne podejście fiskusa do tej problematyki, pamiętajmy, że każdy wyrok i każda interpretacja zapada w indywidualnej sprawie. Pozostaje jednak mieć nadzieję, że ta interpretacja wydana w 2022 roku zapoczątkuje zmianę perspektywy organów podatkowych i uznają one, że sprzedaży mediów nie uwzględnia się w limicie zwolnienia podmiotowego w VAT.

Ta informacja jest niezwykle ważna przede wszystkim dla spółdzielni mieszkaniowych, które korzystają ze zwolnienia przedmiotowego w VAT (art. 43 ust. 1 ustawy o VAT). Jeżeli chodzi o przedsiębiorców czy osoby nieprowadzące działalności, jeżeli wynajmują mieszkania na cele mieszkaniowe i również refundują media na najemców, nie ujmując tego w kwocie czynszu na najem, to powinni zweryfikować, czy jednak w ich sytuacji nie będzie to wliczane do limitu zwolnienia podmiotowego. Dodatkowo należy jeszcze zwrócić uwagę, że do limitu zwolnienia podmiotowego nie wlicza się usług związanych z nieruchomościami, ale pod warunkiem, że są one wykonywane sporadycznie, w przeciwnym wypadku należy je ująć w limicie zwolnienia VAT do kwoty 200.000 zł. W konsekwencji może się okazać, że część przedsiębiorców, którzy korzystają ze zwolnienia przedmiotowego (art. 43 ust. 1 ustawy o VAT) przekroczy próg zwolnienia podmiotowego i stanie się płatnikiem VAT. Z uwagi na złożoność tej problematyki trudno tak naprawdę wskazać przykłady, kiedy taka sytuacja może mieć miejsce. W tej publikacji sygnalizujemy jedynie na co przedsiębiorcy powinni zwrócić uwagę przy transakcjach związanych z nieruchomościami. Jak zawsze w takich przypadkach właściwe będzie skierowanie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej, która będzie dla nas wiążąca.