Sprzedaż zwolniona z tytułu najmu prywatnego a wskaźnik VAT

Przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą i rozliczają również najem prywatny mogą mieć niekiedy wątpliwości, w jaki sposób prawidłowo odliczyć podatek VAT naliczony od zakupów. Nie zawsze trzeba będzie stosować proporcję w VAT. W dzisiejszej publikacji spróbujemy przyjrzeć się tej problematyce.

Kiedy należy stosować proporcję w VAT?

Przedsiębiorca może wykonywać zarówno czynności opodatkowane, jak i zwolnione, przepisy mu tego nie zabraniają. Jednak prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługuje jedynie w odniesieniu do czynności opodatkowanych. Jeżeli przedsiębiorca będzie mógł odrębnie przyporządkować kwoty podatku VAT naliczonego od zakupów do czynności opodatkowanych, jak i zwolnionych, to w takim przypadku nie musi stosować proporcji. W przeciwnym wypadku musi stosować proporcję w VAT.

Najem prywatny zwolniony z VAT a wskaźnik proporcji

Odnosząc się do kwestii proporcji w VAT w związku z najmem prywatnym należałoby przede wszystkim przeanalizować strukturę wydatków przedsiębiorcy. Chodzi przede wszystkim o to, czy faktury zakupu towarów i usług można przyporządkować tylko do działalności gospodarczej, czy może również do najmu prywatnego. Ważny też będzie rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. Odpowiedź na te pytania będzie kluczowa w naszych rozważaniach.

Przykład 1.

Pani Ania prowadzi salon kosmetyczny i jest czynnym podatnikiem VAT. Od 2021 roku zaczęła wynajmować lokal na cele mieszkalne, który może korzystać ze zwolnienia z VAT. Pani Ania nie ma problemu z przyporządkowaniem faktur zakupu związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą a najmem prywatnym, wie, od których faktur może odliczyć pełen VAT, a od których nie może odliczyć w ogóle VAT-u. W takim przypadku nie musi stosować proporcji w VAT.

Przykład 2.

Przedsiębiorca prowadzi działalność budowlaną i wynajmuje mieszkanie prywatne zwolnione od podatku VAT. W tym przypadku również nie powinno być problemu z przyporządkowaniem faktur zakupu do działalności i najmu. Gdyby się tak zdarzyło, że musiałby przeprowadzić remont wynajmowanego mieszkania, powinien kupować materiały i towary na odrębną fakturę, od której nie odliczy podatku VAT.

Przykład 3.

Pani Aneta prowadzi sklep spożywczy i wynajmuje mieszkanie prywatnie. Profil prowadzonej działalności gospodarczej nie powinien stwarzać problemów z właściwym przyporządkowaniem faktur zakupowych do czynności opodatkowanych i zwolnionych.

Przykład 4.

Przedsiębiorca prowadzi działalność informatyczną i wynajmuje mieszkanie prywatne. W działalności gospodarczej nie ma żadnych faktur dokumentujących zakup towarów czy materiałów. Posiada jedynie typowe koszty związane z bieżącym funkcjonowaniem takie jak np.: opłata za telefon, koszty użytkowania samochodu osobowego, opłata za internet. W tej sytuacji nie jest już tak oczywiste, czy całość wydatków można przyporządkować do działalności gospodarczej z pominięciem najmu. W takim przypadku rozsądnie byłoby rozliczać VAT naliczony wg proporcji sprzedaży.

Przykład 5.

Pan Piotr od 2015 roku prowadzi działalność budowlaną opodatkowaną podatkiem VAT. Od 2021 r. roku rozlicza również najem prywatny. Jeżeli chodzi o koszty stałe typu: opłata za telefon, internet są na takie same, jak przed rozliczaniem najmu zwolnionego od podatku VAT. Koszty samochodu są również na zbliżonym poziomie, ponadto samochód jest wykorzystywany w sposób mieszany w działalności i prywatnie. Pan Piotr otrzymuje zapłatę za najem na rachunek bankowy, więc nie ma potrzeby dojazdów do nieruchomości. Nawet jeżeli taki by się zdarzyły, to może to być 2-3 razy w roku. W takim przypadku wydaje się, że nie ma uzasadnionych podstaw do stosowania proporcji w VAT. Jednak brak konkretnych regulacji nie pozwala na jednoznaczną ocenę opisanej sytuacji.

Podsumowanie

Wykonywanie czynności opodatkowanych i zwolnionych zobowiązuje przedsiębiorcę do przeprowadzenia uczciwej analizy pod kątem kwalifikowania faktur zakupowych do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ocena powinna być obiektywna i nie może budzić wątpliwości.

Najem prywatny, to nie jest bardzo często najem tylko jednego mieszkania, a kilku, co również może mieć wpływ na ocenę rozliczania VAT naliczonego. Rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej nie zawsze może pozwolić na bezproblemowe przyporządkowanie kosztów do czynności opodatkowanych i zwolnionych. W takich przypadkach przedsiębiorca powinien stosować proporcję lub zwrócić się z zapytaniem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.