Umowa dożywocia – treść i przedmiot umowy

Umowa dożywocia – zagadnienia ogólne

Zgodnie z przepisem art. 908 Kodeksu cywilnego:

• Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym [por. § 1];
• Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia [por. § 2];
• Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości [por. § 3];

Umowa o dożywocie należy do stosunków prawnych o charakterze trwałym, odpłatnych i wzajemnych zawieranych między żyjącymi.

Umowa dożywocia pełni funkcje społeczne, w tym przede wszystkim:

• funkcję alimentacyjną w odniesieniu do osób starszych lub niezdolnych do pracy;
• zapobiegała procesowi rozdrabniania gospodarstw rolnych;
• przenosiła własność gospodarstw rolnych i tym samym zapobiegała przerwom produkcyjnym;
• wyłączała konflikty związane z dziedziczeniem, ponieważ własność nieruchomości regulowana była za życia spadkodawcy [por. A. Biały [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom V. Zobowiązania. Część szczególna (art. 765–921(16)), red. M. Fras, M. Habdas, Warszawa 2018, art. 908].

Stronami umowy dożywocia są:

• zbywca nieruchomości, zwanym dożywotnikiem, może być wyłącznie osoba fizyczna;
• nabywca nieruchomości, czyli każdy w zamian za zobowiązanie się do świadczenia na rzecz dożywotnika utrzymania.

Dożywocie może być ustanowione na rzecz kilku osób. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.

Ustanowienie dożywocia na korzyść osoby niezwiązanej stosunkiem bliskości ze zbywcą nie jest dopuszczalne. Ustanowienie dożywocia może nastąpić jedynie na rzecz osoby fizycznej, którą mogą być zbywca nieruchomości albo zbywca i osoba lub osoby mu bliskie, albo tylko osoba lub osoby bliskie.

Przedmiotem zbycia w umowie dożywocia może być każda nieruchomość, a zatem może to być grunt lub też budynek trwale z gruntem związany lub część budynku, a także udział we współwłasności nieruchomości.

WAŻNE – umowa o dożywocie z uwagi na zobowiązanie zbywcy do przeniesienia własności nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Praktyczne orzecznictwo

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2021 r., sygn. akt I CSKP 140/21

• Umowę dożywocia charakteryzuje, jako odrębny typ umowy nazwanej, przede wszystkim jej wzajemny oraz alimentacyjny charakter. Okoliczność, że jednym z motywów umowy o dożywocie jest “pozostawienie mieszkania w rodzinie”, nie oznacza niedopuszczalności zawarcia takiej umowy inter vivos w ramach swobody dysponowania prawem własności za życia i w ramach zasady swobody umów;

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2020 r., sygn. akt II CSK 57/19

• Służebność mieszkania może w praktyce występować jako element prawa dożywocia (art. 908 § 2 KC), w sytuacji jednak, gdy występuje samodzielnie, stanowi jedynie prawo rzeczowe umożliwiające korzystanie w określonym zakresie z nieruchomości, a nie uprawnienie do domagania się świadczeń osobistych od jej właściciela.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 września 2022 r., sygn. akt II AKa 262/21

• Umowa dożywocia nie jest umową jednostronnie zobowiązującą, przynoszącą korzyści wyłącznie nabywcy nieruchomości – jest to umowa dwustronna, w której nabywca ma zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy – na swój koszt, w sposób ciągły i generalnie nieoznaczony w czasie

WAŻNE– prawo dożywocia jest niezbywalne.

Chwila przeniesienia własności nieruchomości

Zgodnie z przepisem art. 910 Kodeksu cywilnego:

• Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych [por. § 1];
• W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna [por § 2].

Tym samym nowy właściciel zobowiązany jest do takich samych świadczeń na rzecz dożywotnika, co poprzedni właściciel, skoro nawet ujawnienie dożywocia w księdze nie jest warunkiem ochrony dożywotnika.

WAŻNE – każdoczesny właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za wykonywanie umowy dożywocia.

A jeśli chcesz wiedzieć czym jest zasiedzenie nieruchomości, to przejdź do tego artykułu.

Zmiana dożywocia na rentę, rozwiązanie umowy

Przepis art. 913 Kodeksu cywilnego odnosi się do możliwości zmiany treści umowy oraz jej rozwiązania.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień [por. art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego].

Z kolei w wyjątkowych wypadkach sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika (jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości) rozwiązać umowę o dożywocie.

WAŻNE – podmiotami uprawnionymi do wystąpienia z roszczeniem są strony stosunku dożywocia.

Wysokość renty powinna odpowiadać rynkowej wartości świadczeń, które zastępuje. Jeżeli zamianie na rentę ulega tylko część uprawnień, powinny być one dokładnie określone w sentencji orzeczenia. Samo niewywiązywanie się nabywcy nieruchomości z obowiązku świadczenia na rzecz dożywotnika nie stanowi podstawy do zamiany dożywocia na rentę.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 marca 2019 r., sygn. akt I ACa 601/18:

• Rozwiązanie umowy dożywocia na podstawie art. 912 § 2 k.c. co do osoby, która została ustanowiona dożywotnikiem jako osoba bliska zbywcy nieruchomości (tj. na podstawie art. 908 § 3 k.c.), bez rozwiązania tej umowy względem dożywotnika będącego zbywcą, jest niedopuszczalne.
• Roszczenie dożywotnika będącego zbywcą nieruchomości, który po wytoczeniu powództwa o rozwiązanie umowy o dożywocie zmarł przed zakończeniem tego postępowania, nie przechodzi na spadkobierców.

Uprawnienie do żądania rozwiązania umowy przysługuje zarówno zobowiązanemu z umowy, jak i dożywotnikowi, jednak tylko takiemu, który był zbywcą nieruchomości.

Skutkiem rozwiązania umowy dożywocia jest przejście własności nieruchomości na zbywcę z jednoczesnym wygaśnięciem prawa dożywocia. Warto również zapamiętać, że zobowiązany z umowy dożywocia po jego wygaśnięciu na skutek rozwiązania umowy może od zbywcy dochodzić zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość w czasie, kiedy był jej właścicielem. Tym samym wszelkie nakłady, które zostały poczynione mogą zostać zwrócone.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 17 listopada 2016 r., sygn. akt I ACa 541/16 wskazano, że:

• Podstawowym uprawnieniem stron umowy dożywocia jest możliwość domagania się zmiany świadczeń należnych dożywotnikowi na rentę;
• Przesłanką wystąpienia z żądaniem takiej zamiany jest wytworzenie się między dożywotnikiem a zobowiązanym takich stosunków, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, przy czym nie mają istotnego znaczenia przyczyny wytworzenia się złych stosunków między stronami, a tylko samo rzeczywiste ich powstanie, co wyraźnie formułuje art. 913 § 1 k.c.;
• Znacznie większymi rygorami obwarowana jest natomiast możliwość głębszej ingerencji w zawartą skutecznie umowę dożywocia w postaci jej rozwiązania. Ustawodawca wymaga w takim przypadku, poza wystąpieniem okoliczności z art. 913 § 1 k.c., aby ich przyczyna miała charakter wyjątkowy. Ta wyjątkowość może się wyrażać w fakcie, że zamiana dożywocia na rentę nie doprowadzi do należytego rezultatu, ale może być również skutkiem drastycznego naruszania przez zobowiązanego zasad współżycia społecznego. Kształtowanie w sposób odmienny od pierwotnie umówionego wzajemnych obowiązków stron umowy o dożywocie nie narusza treści art. 908 k.c.

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa [por. Art. 914 Kodeksu cywilnego].

Dożywotnik po rozwiązaniu umowy dożywocia nie może żądać zaległych świadczeń z tej umowy. Jeśli dożywotnik podejmie decyzję o rozwiązaniu umowy, wtedy, po jej rozwiązaniu nie może żądać świadczeń zaległych odpowiadających wartości uprawnień określonych zgodnie z treścią umowy dożywocia [tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie – I Wydział Cywilny z dnia 3 lutego 2021 r., sygn. akt I ACa 584/18].

A kiedy można uznać umowę dożywocia za bezskuteczną?

Zawarcie umowy dożywocia może doprowadzić do sytuacji, w której dożywotnik okaże się niewypłacalny i nie będzie w stanie wywiązać się z własnych zobowiązań wobec osoby, względem której ciąży na nim ustawowy obowiązek alimentacyjny.

Zgodnie z przepisem art. 916 Kodeksu cywilnego:

• Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy [por. §1];
• OUznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy [por. §2].

Uprawnionym do wystąpienia z żądaniem uznania umowy dożywocia za bezskuteczną na podstawie jest wyłącznie osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny. Z kręgu uprawnionych wyłączone są osoby, które mają prawo do alimentów od dożywotnika z innych tytułów, na przykład z tytułu umowy, lub też mają prawo do świadczeń o funkcji alimentacyjnej, jednakże niebędących alimentami, na przykład uprawnienie dziadków spadkodawcy do żądania od spadkobiercy nieobciążonego ustawowym obowiązkiem alimentacyjnym dostarczania środków utrzymania.

Podstawową przesłanką wystąpienia z żądaniem uznania bezskuteczności umowy dożywocia na podstawie jest niewypłacalność dłużnika.

WAŻNE – uprawniony może żądać uznania umowy dożywocia za bezskuteczną bez względu na to, czy obowiązek alimentacyjny powstał przed czy po jej zawarciu.

Dzień zawarcia umowy o dożywocie wyznacza początek pięcioletniego terminu do zgłoszenia roszczenia.

Umowa dożywocia – podsumowanie

Cechą charakterystyczną i podstawowym postanowieniem umowy dożywocia jest zobowiązanie się nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie na jego rzecz własności nieruchomości. Aby można było mówić o umowie dożywocia, to w umowie musi być zawarte postanowienie, z którego wynika wprost zobowiązanie nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Tym samym po stronie nabywcy zatem powstaje wówczas obowiązek dożywotniego utrzymania zbywcy. Chcesz sprzedać nieruchomość i zastanawiasz się jak rozliczyć podatek? W tym artykule odpowiadamy na to pytanie.