Umowa dzierżawy – treść i przedmiot umowy + wzór

Podsumowanie

Zgodnie z przepisem art. 693 Kodeksu cywilnego

• Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz [por. § 1];
• Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków [por. § 2].

Umowa dzierżawa stanowi umową konsensualną i wzajemną, która dochodzi do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron tejże umowy. Zazwyczaj w treści umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się dać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Jednakże należy zapamiętać, że umowa dzierżawy nie może wywierać skutków na gruncie przepisów prawa podatkowego. Przede wszystkim nie może ona wpływać na zobowiązania podatkowe ciążące na właścicielu nieruchomości będącym podatnikiem podatku od nieruchomości.

Stronami umowy dzierżawy są:

• wydzierżawiający, czyli posiadacz przedmiotu umowy;
• dzierżawca, czyli ten kto przejmuje do czasowego używania i pobierania pożytków.

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie rzeczy dzierżawcy do czasowego używania i pobierania pożytków z przedmiotu umowy dzierżawy, a podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest świadczenie czynszu, którego wysokość i płatność strony mogą swobodnie kształtować. Czynsz może być płacony jako określona kwota pieniężna lub w ułamkowej części pożytków.

Umowa dzierżawy nieruchomości zawarta na czas oznaczony dłuższy niż rok powinna zostać zawarta na piśmie. Z kolei z przepisu art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego wynika domniemanie dzierżawy na czas nieoznaczony. W myśl wskazanej regulacji dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

A jeśli chcesz wiedzieć czym jest zasiedzenie nieruchomości, to przejdź do tego artykułu.

Obowiązki dzierżawcy

Do zasadniczych obowiązków dzierżawcy należy:

• wykonywanie swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego [por. art. 696 Kodeksu cywilnego];
• dokonywanie napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym [por. art. 697 Kodeksu cywilnego];
• powstrzymywanie się od oddania lub poddzierżawy przedmiotu dzierżawy, albowiem bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać [por. art. 698 Kodeksu cywilnego];
• płatność czynszu dzierżawionego [por. art. 699 Kodeksu cywilnego];
• ponoszenie kosztów, tj. dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił [por. art. 702 Kodeksu cywilnego];
• zwrot przedmiotu dzierżawionego po zakończeniu dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy [por. art. 705 Kodeksu cywilnego].

Czynsz dzierżawny

• Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu [por. 699 Kodeksu cywilnego];
• Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy [por. art. 700 Kodeksu cywilnego];
• Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu [por. art. 703 Kodeksu cywilnego];
• Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego [por. art. 707 Kodeksu cywilnego].

Przesłankami umożliwiającymi obniżenie czynszu są:

• wystąpienie okoliczności niezwiązanych z osobą dzierżawcy, za które nie ponosi on odpowiedzialności;
• skutek w postaci znacznego zmniejszenia zwykłego przychodu z przedmiotu dzierżawy;
• adekwatny związek przyczynowy pomiędzy wymienioną przyczyną a skutkiem.

Takimi okolicznościami mogą być klęski żywiołowe, zdarzenia nadzwyczajne jak np. epidemia, czy też okoliczność związane z samym przedmiotem dzierżawy jak np. zmniejszenie się przychodów.

Czynsz dzierżawny

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2004 r., sygn. akt IV CK 22/03

• Przesłankami żądania obniżki czynszu na podstawie przepisu art. 700 k.c. są nie tylko niezwykłe wypadki (zdarzenia nadzwyczajne), zwłaszcza klęski żywiołowe (tak poprzednio art. 411 k.z.), lecz wszelkie okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, jeżeli wskutek tych okoliczności zwykły przychód przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu. Stosowanie art. 700 k.c. wiąże się ze zmianami stosunków, które mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego. Odmiennie natomiast kształtują się przesłanki żądania obniżenia czynszu na podstawie art. 3571 k.c., który dotyczy nadzwyczajnej zmiany stosunków, a więc takich, które wykraczają poza granice zwykłego ryzyka i były nieprzewidywalne w momencie zawierania umowy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 15 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 25/13

• Podstawą do obniżki czynszu przewidzianej w art. 700 k.c. jest tylko zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy. Chodzić tu będzie o przeciętny, w skali co najmniej kilkuletniej, przychód, jaki przyniósłby przedmiot dzierżawy, gdyby był racjonalnie wykorzystywany na cele przewidziane w umowie. Utrata przychodów okazjonalnych związanych z zaistnieniem szczególnych okoliczności podnoszących przychód z przedmiotu dzierżawy nie może być podstawą do obniżki czynszu z art. 700 k.c.

Należy zapamiętać, że jeżeli czynsz jest płatny jednorazowo, to roszczenie o jego zapłatę przedawnia się po 6 latach, a gdy stanowi ono świadczenie okresowe lub związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej, przedawnienie następuje po 3 latach.

Prawo zastawu

Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy [por. art. 701 Kodeksu cywilnego].

Ustawowe prawo zastawu wygasa w przypadku usunięcia rzeczy objętych zastawem poza obręb dzierżawy, chyba że wydzierżawiający sprzeciwi się usunięciu rzeczy i zatrzyma je na własne niebezpieczeństwo.

Prawo zastawu

Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdują się w obrębie przedmiotu dzierżawy [por. art. 701 Kodeksu cywilnego].

Ustawowe prawo zastawu wygasa w przypadku usunięcia rzeczy objętych zastawem poza obręb dzierżawy, chyba że wydzierżawiający sprzeciwi się usunięciu rzeczy i zatrzyma je na własne niebezpieczeństwo.

Wzór umowy dzierżawy

Wzór umowy dzierżawy możesz pobrać tutaj

Wzór umowy dzierżawy

Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo, które przynoszą pożytki ze swej natury lub przeznaczenia albo mogą przynosić pożytki. Umowa dzierżawy dotyczyć może rzeczy ruchomości jak i nieruchomości. Warto również zapamiętać, że przedmiotem dzierżawy może być nie tylko cała rzecz, ale również jej fizyczna część.

Chcesz wiedzieć na czym polega najem lokali użytkowych ? Jeśli tak, to przejdź do tego artykułu.