Umowa najmu – treść, przedmiot i wzór umowy do pobrania

Umowa najmu – zagadnienia ogólne

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, z czego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Tym samym treścią umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy przedmiotu najmu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony za zapłatą ustalonego przez strony czynszu.

Stronami umowy najmu są:

• wynajmujący – każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną (wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy, może być np. użytkownikiem, dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym);
• najemca – każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną

Przedmiotem umowy najmu mogą być:

• nieruchomości (w całości albo jej część składowa, np. pokój w mieszkaniu, pomieszczenie magazynowe, garaż);
• rzeczy ruchome;
• zwierzęta;
• zbiór rzeczy.

Elementy umowy najmu:

• data i miejsce zawarcia umowy;
• oznaczenie stron;
• oznaczenie przedmiotu najmu;
• prawa i obowiązki stron;
• kwota i terminy płatności czynszu;
• informacje dotyczące wypowiedzenia umowy najmu mieszkania;
• podpisy stron.

Postanowienia umowy najmu są kształtowane zasadniczo zgodnie z zasadą swobody umów.

Obowiązki stron umowy najmu

Obowiązki wynajmującego:

• wydanie najemcy przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku;
• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami;
• w razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu;
• utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Obowiązki najemcy:

• zapłata czynszu;
• dokonywanie drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy;
• zwrot przedmiotu najmu pod upływie terminu, na który został oddany w najem;
• używanie przedmiotu najmu w określony w umowie sposób, a gdy umowa nie określa sposobu używania, to w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy;
• utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegania porządku domowego;
• dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę dodatkowo obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Wady rzeczy najętej

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Sposób używania i naprawy przedmiotu najmu

Obowiązkiem najemcy jest przez czas trwania najmu używać przedmiotu najmu w określony w umowie sposób, a gdy umowa nie określa sposobu używania, to w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Gdy w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, to:

• najemca powinien zawiadomić o tym niezwłocznie wynajmującego;
• jeżeli przedmiot najmu wymaga napraw, bez których przedmiot najmu jest niezdatny do użytku, to najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw (po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego).

Natomiast należy zapamiętać, że bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w przedmiocie najmu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z zapisami umowy lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia wynajmującego nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Natomiast jeżeli najemca ulepszył przedmiot najmu, to wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Podnajem i bezpłatne używanie

Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.

Czynsz najmu

Obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu w terminie wynikającym z umowy najmu. Warto jednak zapamiętać, że w przypadku gdy termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:

• gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu,
• gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo
• gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Natomiast przepis art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi również, że Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Oznacza to, iż czynsz może być zarówno świadczeniem pieniężnym, jak i niepieniężnym.

W przedmiocie czynu warto również zapamiętać, że:

• roszczenie o zapłatę czynszu powstaje z chwilą zawarcia umowy, ale staje się ono wymagalne w terminie zapłaty czynszu;
• wynajmującemu przysługuje również ustawowe prawu zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które np. wniósł do przedmiotu najmuj (np. nieruchomości) w ramach zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok.
• jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Domniemane przedłużenie najmu

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Zwrot rzeczy najętej

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Zakończenie umowy najmu

• upływ terminu na jaki umowa najmu została zawarta;
• wypowiedzenie umowy.

Wypowiedzenie najmu przez wynajmującego może nastąpić przykładowo:

• bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności;
• jeśli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal;
• jeśli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
• jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Wypowiedzenie najmu przez najemcę może nastąpić przykładowo:

• jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych;

Terminy wypowiedzenia najmu

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Umowa najmu – wzór do pobrania

Darmowy wzór umowy najmu możesz pobrać tutaj

Umowa najmu – podsumowanie

Celem najmu jest umożliwienie korzystania z cudzej rzeczy, na podstawie umowy najmu. Umowa najmu może być zawarta w formie dowolnej, lecz rekomendowane jest jej zawarcie w formie pisemnej.

A jeśli chcesz wiedzieć czym się charakteryzuje umowa dzierżawy, to przeczytaj ten artykuł.