Umowa o roboty budowlane – treść i przedmiot umowy

Umowa o roboty budowlane – omówione zagadnienia:

Umowa o roboty budowlane a przepisy prawa cywilnego

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia [por. art. 647 Kodeksu cywilnego].

Stronami umowy o roboty budowlane są:

inwestor (zamawiający) – może nim być osoba fizyczna, jak i osoba prawna czy też jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która zamawia wykonanie obiektu budowlanego;
wykonawca – podmiot, który samodzielnie, bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót, tj. generalny wykonawca, jak i podmiot korzystający w tej mierze, tj. główny wykonawca z usług innych wyspecjalizowanych podmiotów tzw. podwykonawców, czyli dalszych wykonawców.

Pod pojęciem „roboty budowlane” należy rozumieć budowę, tj. czyli wykonywanie obiektu budowlanego, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego oraz prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie. Zobowiązanie wynikające z umowy o roboty budowlane ma charakter zobowiązania rezultatu. W umowie o dzieło strony muszą oznaczyć dzieło, a w umowie o roboty budowlane określić „obiekt”, który ma zostać przez wykonawcę oddany. Jednakże “obiekt” ma być wykonany zgodnie z projektem, który stanowi część składową umowy.

Umowa o roboty budowlane jest innym rodzajem umowy o dzieło, a kryterium odróżniającym jest wielkość i złożoność danej inwestycji – umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych.

Świadczysz usługi budowlane na terenie Niemiec? Tutaj sprawdzisz, w jaki sposób powinny być opodatkowane w VAT.

Umowa o roboty budowlane cechuje się takimi elementami jak:

zastosowanie dokumentacji projektowej;
korzystanie z dziennika budowy;
przekazanie terenu budowy, lub jego wyodrębnionej części;
występowanie zinstytucjonalizowanego nadzoru [tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 kwietnia 2021 r., sygn. akt V AGa 59/19].

Wzór umowy o roboty budowlane znajdziesz tutaj.

Obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Obowiązki wykonawcy

Podstawowym obowiązkiem wykonawcy, który wynika wprost z przepisu art. 647 Kodeksu cywilnego, jest oddanie określonego w umowie obiektu. Warto zauważyć, że realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego.

Obowiązki inwestora

Z kolei wśród obowiązków inwestora znajdują się przede wszystkim czynności związane z:

przygotowaniem robót, w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenie projektu;
odebranie obiektu;
zapłata umówionego wynagrodzenia.

Jednakże powyższy (ustawowy) zakres obowiązków może być dowolnie modyfikowany przez strony umowy.

Obowiązki inwestora można podzielić na dwie zasadnicze kategorie, zależnie od tego, czy są one wykonywane przed rozpoczęciem, czy po zakończeniu robót budowlanych lub ich części. Pierwsza z tych kategorii obejmuje obowiązki, których wykonanie ma na celu stworzenie wykonawcy możliwości przystąpienia do wykonywania robót budowlanych. Zakres tych obowiązków wynika przede wszystkim z właściwych przepisów określających czynności, które muszą być dokonane przez inwestora przed rozpoczęciem przez wykonawcę robót budowlanych. Do pierwszej kategorii tych obowiązków inwestora należy w szczególności dostarczenie projektu oraz przekazanie terenu budowy, do drugiej – odebranie obiektu i zapłata umówionego wynagrodzenia. Obowiązki te mogą być doprecyzowane, rozszerzone lub ograniczone w umowie o roboty budowlane w granicach określonych w art. 3531 k.c. Obowiązki inwestora należące do pierwszej kategorii dotyczą m.in. takich czynności, bez których wykonawca nie może spełnić świadczenia [tak wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 11 czerwca 2021 r., sygn. akt I AGa 168/20].

WAŻNE

– przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, natomiast inwestor zobowiązuje się do jego odebrania, co oznacza, że dokonanie odbioru obiektu jako rezultatu robót budowlanych jest zatem obowiązkiem inwestora. Odbiór powinien nastąpić niezwłocznie po tym, gdy wykonawca zaofiarował przedmiot umowy o roboty budowlane inwestorowi, chyba że łącząca strony umowa określa termin i sposób dokonania odbioru.

Forma umowy o roboty budowlane

Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, a wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy.

Umowa o roboty budowlane zawarta bez zachowania formy pisemnej wiąże strony, co oznacza, że taka umowa wywołuje skutki prawne. Zawarcie takiej umowy następuje przez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron, które mogą zostać złożone w formie:

pisemnej;
ustnej;
czynności konkludentne.

Z kolei przez dokumentację należy rozumieć wszelkie dokumenty mające na celu przygotowanie, realizację i zakończenie inwestycji budowlanej. Wszelkie zmiany i uzupełnienia tej dokumentacji, zwłaszcza prowadzące do zmiany zakresu świadczenia jednej ze stron, wymagają zgody obydwu stron umowy.

WAŻNE

– umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, jednakże brak tej formy nie skutkuje nieważnością umowy. Zachowanie formy pisemnej jest istotne ze względu na ewentualne przeprowadzenie postępowania dowodowego.

Niezachowanie formy pisemnej umowy podwykonawczej nie powoduje jej nieważności, lecz wyłączenie solidarnej odpowiedzialności inwestora i głównego wykonawcy za wynagrodzenie należne podwykonawcy [por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2021 r., sygn. akt V CSKP 161/21].

Świadczysz usługi budowlane na zagranicznych nieruchomościach? Tutaj sprawdzisz, jakie wiążą się z tym obowiązki podatkowe.

Gwarancja zapłaty

Zgodnie z przepisem art. 649(1) Kodeksu cywilnego:

Gwarancji zapłaty za roboty budowlane, zwanej dalej “gwarancją zapłaty”, inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych [por. §1];
Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora [por. §2];
Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności [por. §3].

Gwarancja zapłaty ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego wykonawcy lub podwykonawcy. Polega na jednostronnym zobowiązaniu gwaranta, którym najczęściej jest bank, do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej beneficjentowi gwarancji. Gwarancją zapłaty jest nic innego niż gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora.

Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy (generalnego wykonawcy) do żądania od inwestora gwarancji zapłaty.

WAŻNE

– ustalenie w umowie o roboty budowlane formy zabezpieczenia jak i jego treści, daje gwarancje stronom umowy i umożliwia uniknięcie konfliktów powstających w ramach wykonawstwa budowlanego.

Roszczenie wykonawcy o ustanowienie gwarancji zostało wzmocnione poprzez przyjęcie bezskuteczności odstąpienia od umowy inwestora, spowodowane żądaniem gwarancji zapłaty. Inwestor zachowuje jednak uprawnienie do odstąpienia od umowy na innych podstawach.

Jeśli chodzi o wysokość gwarancji, to wskazać należy, że wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora [por. art. 649(3)§1 Kodeksu cywilnego].

Wykonawca (generalny wykonawca) może w każdym czasie zgłosić żądanie gwarancji zapłaty, a żądanie to powinno uwzględniać wysokość wynagrodzenia, które nie zostało jeszcze zapłacone. W zakresie robót dodatkowych lub koniecznych żądanie gwarancji ogranicza się do robót, które zostały zaakceptowane przez inwestora w formie pisemnej [tak B. Gliniecki [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 649(3)].

WAŻNE

– zakres żądania wykonawcy (generalnego wykonawcy) obejmuje wynagrodzenie należne inwestorowi, tj. świadczenie pieniężne w wysokości, którą inwestor miałby zapłacić wykonawcy (generalnemu wykonawcy).

Przesłanką warunkującą wystąpienie z żądaniem zapłaty jest zawarcie umowy o roboty budowlane oraz istnienie zobowiązania z tej umowy w momencie zgłoszenia żądania.

Brak żądanej gwarancji zapłaty został uregulowany w przepisie art. 649(4) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia [por. §1];
Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora [por. §2];
Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca (generalny wykonawca) oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych [por. §3].

Tym samym jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Z nieuzyskaniem żądanej gwarancji zapłaty można się również spotkać w przypadku, gdy w prawidłowo wyznaczonym terminie inwestor nie wydał wykonawcy dokumentu gwarancji oraz w sytuacji, w której gwarancja została ustanowiona, a dokument wydany, jednakże jej treść jest sprzeczna z żądaniem wykonawcy lub wykracza poza zakres dopuszczalnej swobody kształtowania treści gwarancji.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą, a Twój kontrahent nie uiszcza systematycznie zobowiązań wynikających z faktur, to pamiętaj, że wystąpienie do sądu z pozwem o zapłatę umożliwi Ci skierowanie sprawy do komornika. Więcej na ten temat przeczytasz w tym artykule.

Wzór umowy o roboty budowlane

Wzór umowy o roboty budowlane możesz pobrać tutaj.

Podsumowanie

Niewątpliwie zatem poprzez umowę o roboty budowlane należy rozumieć zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w zawartej umowie obiektu, który został wykonany zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei zaś inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy prawa czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, a także do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Jesteś w posiadaniu domku letniskowego i zastanawiasz się czy stanowi on nieruchomość? W tym artykule wyjaśnimy dlaczego i na jakiej podstawie domek letniskowy stanowi rzecz ruchomą i jak jego sprzedaż wpływa na opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych.