Umowa najmu
Umowa najmu to nic innego jak zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony i zobowiązanie najemcy do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
WAŻNE – treścią umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy przedmiotu najmu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony za zapłatą ustalonego przez strony czynszu.
Wynajmującym może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną (ważne – wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy, może być np. użytkownikiem, dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym).
Najemcą może być każda osoba fizyczna, osoba prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną.
Więcej o umowie najmu oraz darmowy wzór takiej umowy znajdziesz w tym w artykule.
Wady wynajmowanego lokalu
Kwestia wad lokalu, inaczej wad rzeczy najętej, została uregulowana w przepisie art. 664 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z przepisu tego wynika, że:
- najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas obecności wad w wynajętym mieszkaniu, które ograniczają możliwość korzystania z przedmiotu najmu;
- najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeśli w momencie wydania przedmiotu najmu mieszkanie zawierało już wady uniemożliwiające korzystanie z niego, a mimo zawiadomienia do wynajmującego wady te nie zostały usunięte, albo jeśli wady nie są możliwe do usunięcia;
- roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej oraz uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Jednym z obowiązków wynajmującego jest wydanie mieszkania w stanie umożliwiającym korzystanie z niego zgodnie z umową i utrzymywanie go w umownym stanie, tj. niepogorszającym się.
Na marginesie tylko wskazuję, że wynajmujący ma obowiązek dokonywać napraw w wynajmowanym mieszkaniu, aby utrzymać je w stanie nadającym się do umówionego użytku. Ten obowiązek wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 662. Przepisy te nakładają na wynajmującego obowiązek zadbania o to, aby mieszkanie przez cały okres trwania najmu spełniało warunki użytkowe, a wszelkie istotne naprawy obciążają właściciela mieszkania. Oznacza to, że wynajmujący musi zadbać o naprawy wszystkich elementów mieszkania, które mają wpływ na normalne użytkowanie, jak np. sprzęty AGD będące częścią jego wyposażenia, okna, drzwi, wentylacja, instalacja wodno-kanalizacyjna itp.
Jeśli zatem wynajmujący nie dokona napraw (usunięcia zidentyfikowanych i zgłoszonych przez najemcę wad), to najemca może żądać obniżenia czynszu za okres istnienia tych wad (do czasu ich usunięcia).
Jeśli zaś wynajmujący nie usunął wad bądź wady są niemożliwe do usunięcia, to najemca może rozwiązać umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Wady wynajmowanego lokalu a obniżenie czynszu
Przykład 1.
Jeśli przez najemcę zostały zidentyfikowane w trakcie trwania umowy wady tkwiące przykładowo w wyposażeniu lokalu mieszkalnego, tj. w sprzęcie kuchennym (wada piekarnika, zabudowanego ekspresu do kawy), czy w sterylności/szczelności sanitariatów użytkowych, np. wanny z hydromasażem, to należy je uznać za wady utrudniające korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z przeznaczeniem albo wpływające na komfort mieszkania bądź obniżające jego standard.
Jeśli wynajmujący usunął wady po 2 miesiącach od otrzymania przez najemcę pisemnego zawiadomienia, to najemca może wystąpić z roszczeniem o obniżenie czynszu za okres tych 2 miesięcy, podczas których nie mógł korzystać ze sprzętu, który zawierał wady.
Najemca, chcąc obniżyć czynsz z powodu wad mieszkania bądź jego wyposażenia, powinien pamiętać o konieczności podjęcia następujących kroków:
- pisemnym zawiadomieniu wynajmującego o występujących wadach;
- ustaleniu z wynajmującym terminu naprawy wady (można to zrobić w zawiadomieniu albo w odrębnym piśmie bądź ustnych ustaleniach z wynajmującym);
- złożyć oświadczenie/żądanie o obniżeniu czynszu (w przypadku gdy wynajmujący usunie wady, np. po 2 miesiącach od otrzymania zawiadomienia, najemca może żądać obniżenia za okres, w którym wada miała wpływ na użytkowanie mieszkania).
Wady wynajmowanego lokalu a rozwiązanie umowy najmu
Przykład 2.
Jeśli najemca w trakcie trwania umowy wady albo w momencie wydania przedmiotu najmu zidentyfikował wady tkwiące przykładowo w przewodach odpływowych urządzeń sanitarnych, które w sposób bezsprzeczny są niedrożne albo przykładowo w instalacji wodno-kanalizacyjnej bądź ogrzewaniu (awaria pieca centralnego), to takie wady należy uznać za uniemożliwiające korzystanie z przedmiotu najmu zgodnie z przeznaczeniem.
Jako że taki stan techniczny wyposażenia mieszkania odbiega od tego przedstawionego w umowie najmu i uniemożliwia korzystanie z przedmiotu najmu, a wynajmujący pomimo kierowanych wezwań nie usunął usterek albo usterki są niemożliwe do usunięcia, to najemca może w takim przypadku wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Najemca, chcąc rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia z powodu wad mieszkania, powinien pamiętać o konieczności podjęcia następujących kroków:
- pisemnym zawiadomieniu wynajmującego o występujących wadach;
- ustaleniu z wynajmującym terminu naprawy wady (można to zrobić w zawiadomieniu albo w odrębnym piśmie bądź ustnych ustaleniach z wynajmującym);
- złożyć oświadczenie o rozwiązaniu umowy (w przypadku gdy wynajmujący nie podejmie działań w wyznaczonym terminie albo w ogóle uchyla się od dokonania napraw).
Wady wynajmowanego lokalu a usunięcie wad przez najemcę na koszt wynajmującego
Przepis art. 663 Kodeksu cywilnego stanowi, że: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.
Tym samym wynajmujący odpowiedzialny jest do dokonywania napraw koniecznych, które są niezbędne do tego, aby mieszkanie nadawało się do normalnego użytkowania. Tym samym jeśli zdarzy się awaria wody, prądu, ogrzewania bądź zostanie zerwany dach domu, konieczna stanie się wymiana posadzek, drzwi czy okien albo zepsuje się lodówka, to wówczas wynajmujący musi dokonać takiej naprawy.
WAŻNE – jeśli w czasie trwania najmu okaże się, że zachodzi konieczność dokonania naprawy o charakterze koniecznym, to najemca zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego.
Z kolei w przypadku gdy wynajmujący, pomimo skutecznego zawiadomienia go o konieczności dokonania naprawy, nie wykona ciążącego na nim zobowiązania, to najemca może w trybie przepisu art. 663 Kodeksu cywilnego dokonać samodzielnego usunięcia zaistniałych wad na koszt wynajmującego, jednak wcześniej powinien poinformować o tym wynajmującego i wskazać, iż będzie on zobowiązany do zwrotu poniesionych kosztów.
Jeśli zaś najemca nie skorzysta z prawa do naprawy wad obciążenia wynajmującego kosztami, to może skorzystać z uprawnienia dotyczącego rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, o którym mowa w art. 664 Kodeksu cywilnego.
Jednakże należy pamiętać, że tak jak dokonywanie napraw koniecznych należy do obowiązku wynajmującego, tak dokonywanie drobnych napraw spoczywa na najemcy. Wynika to z przepisu art. 681 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody”.
Najemcę zobowiązany jest do dokonywania drobnych napraw w zakresie:
- podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
- okien i drzwi;
- wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
- trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
- etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
- innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
- malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów;
- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązań umownych
Może się również zdarzyć sytuacja, że wynajmujący nie reaguje na wystosowane do niego zawiadomienia o wadach lokalu bądź uchyla się od zwrotu kosztów poniesionych przez wynajmującego na dokonanie napraw koniecznych. Wówczas można sądzić, że doszło do naruszenia umowy najmu i pociągąć go do odpowiedzialności za zasadzie przepisu art. 471 Kodeksu cywilnego, który reguluje odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązań umownych.
Najemca ma wówczas prawo do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem i zobowiązać wynajmującego wykonania obowiązków wynikających z umowy.
Podsumowanie
Najemca, który zidentyfikuje wady w wynajmowanym lokalu, może po uprzednim zgłoszeniu tych wad wynajmującemu zażądać obniżenia czynszu, rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, usunąć wady na koszt wynajmującego albo dochodzić odpowiedzialności przed sądem. Jednakże należy pamiętać, że jeśli najemca wiedział o wadach lokalu w momencie wydania lokalu albo przed zawarciem umowy, to wszelkie roszczenie w związku z wadami nie będą przysługiwać najemcy.
A jeśli chcesz wiedzieć, kiedy musisz zgłosić umowę najmu do urzędu skarbowego, to przeczytaj ten artykuł.
Adrianna Glapiak 
Jak wyglądają globalne trendy na rynku pracy? Wnioski z analizy Hays Poland
Adam Sawicki
AI w HR: Jak automatyzacja rekrutacji wpływa na HR i rozwój zespołu?
Marta Matylda Kania
Open innovation – jak wykorzystać otwartą innowację?
Oliwia Józefowiak
Urlop opiekuńczy oraz 2 dodatkowe dni opieki na dziecko w 2024
Justyna Czerwińska
