Czym jest umowa najmu?
Przez umowę najmu należy rozumieć:
- zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony;
- zobowiązanie najemcy do zapłacenia wynajmującemu umówionego czynszu, z czego czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Stronami umowy najmu są:
Do najważniejszych elementów umowy najmu należą:
- data i miejsce zawarcia umowy,
- oznaczenie stron,
- oznaczenie przedmiotu najmu,
- prawa i obowiązki stron,
- kwota i terminy płatności czynszu,
- informacje dotyczące wypowiedzenia umowy najmu mieszkania,
- podpisy stron.
Tutaj przeczytasz więcej na temat umowy najmu oraz pobierzesz darmowy wzór.
|
Umowa najmu okazjonalnego |
Umowa najmu tradycyjna |
| Podstawa prawna |
ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; |
ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny |
| Przedmiot najmu |
lokal mieszkalny |
rzeczy ruchome i rzeczy nieruchome |
| Tryb zawarcia |
umowa w formie aktu notarialnego |
umowa w formie pisemnej albo ustnej |
| Strony umowy najmu |
osoby fizyczne |
osoby fizyczne i prawne |
| Czas trwania umowy najmu |
czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat |
czas oznaczony albo nieoznaczony |
| Załączniki do umowy najmu |
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (na żądanie wynajmującego najemca zobowiązany jest załączyć takie oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym)
- protokół zdawczo-odbiorczy
|
protokół zdawczo-odbiorczy |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego |
należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego |
nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego |
Umowa najmu a podatek
Zgodnie z ustawą z dnia 10 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Z kolei zgodnie z przepisem art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
„Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym”.
Tym samym osoba, która wynajmuje mieszkanie, czyli wynajmujący, z uwagi na to, że osiąga dochody z tego tytułu, zobowiązana jest do rozliczania najmu w formie ryczałtu, który od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu wynosi:
- 8,5% przychodu do kwoty 100 tys. zł oraz
- 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 tys. zł.
WAŻNE – uzyskane przychody z tytułu umowy najmu rozlicza się w zeznaniu rocznym PIT-28.
Powyższe zasady dotyczą zarówno umowy najmu tradycyjnego, jak i najmu okazjonalnego.
Tym samym należy odnieść się do przepisu art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z powołanym przepisem „Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego”.
A jeśli chcesz wiedzieć, jak jest rozliczany najem lokalu użytkowego na gruncie VAT, to przejdź tutaj.
Umowa najmu a urząd skarbowy
Najem okazjonalny, w przeciwieństwie do tradycyjnego, musi zostać zgłoszony do właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia stosunku najmu, co wynika wprost z przepisu art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów: „Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu”.
Ile czasu na zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego?
Wynajmujący, czyli zazwyczaj właściciel lokalu, ma 14 dni na zgłoszenie faktu wynajęcia mieszkania do urzędu skarbowego.
Konsekwencje niezgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego?
Niezgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego będzie skutkować utratą możliwości przymusowego opróżnienia lokalu przez najemcę (tzw. eksmisji), jeśli zajdzie taka konieczność. Wówczas taka umowa nie będzie umową najmu okazjonalnego, tylko zwykłą umową najmu na czas określony.
Wzór zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego możesz pobrać tutaj.
Podsumowanie
Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego należy rozumieć jako zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego oraz dla celów podatkowych w przedmiocie wyboru formy opodatkowania. W przypadku najmu prywatnego, zarówno najmu okazjonalnego, jak i najmu tradycyjnego, możliwa jest tylko jedna forma opodatkowania, tj. zryczałtowanym podatkiem od przychodów ewidencjonowanych, wynoszącym 8,5%.
Jeśli zastanawiasz się, czy umowa ustna jest tak samo ważna jak umowa pisemna, to przeczytaj ten artykuł.
Adrianna Glapiak 
Czy opłaca się sprzedawać na eMag? Plusy i minusy rynku rumuńskiego
Specjaliści vSprint
Rezygnacja ze zwolnienia z VAT czy można to odkręcić? Interpretacja KIS
Małgorzata Jagusiak
Mój rower elektryczny — nowy program dotacji
Dorota Łesak
Rabaty dla pracowników i ich rodzin a obowiązki płatnika
Justyna Czerwińska
